Redditi fondiari al proprietario anche se il comodatario loca a terzi (Cass. civ. Sez. V n. 5000 del 26.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi fondiari, la concessione a terzi di un immobile a titolo di comodato non incide sulla titolarità del reddito derivante dalla locazione dello stesso da parte del comodatario, ancorché il relativo canone sia percepito da quest’ultimo. L’imputazione soggettiva dei redditi fondiari è infatti in funzione del possesso qualificato, sia pure mediato, di un diritto reale e non anche della titolarità di un diritto personale di godimento, quale quello del comodatario, mero detentore del bene. Il contratto di comodato produce effetti obbligatori e non reali: fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario resta, per effetto dell’art. 26 del TUIR, solo il titolare di un diritto reale sui beni.

Il Fatto

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte della contribuente, di avvisi di accertamento relativi a IRPEF degli anni 2008, 2009 e 2010. La contribuente, unitamente al coniuge, aveva stipulato quale comodante un contratto di comodato con i figli, comodatari, e con il medesimo atto i comodatari avevano concesso in locazione a terzi l’immobile oggetto del comodato.

La Commissione tributaria regionale della Lombardia, in accoglimento dell’appello della contribuente, aveva annullato gli atti impositivi, ritenendo che il reddito del comodatario andasse qualificato come reddito diverso e che il reddito fondiario del proprietario, privo della disponibilità dell’immobile, fosse determinato con le tariffe di estimo. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione su unico motivo.

La Motivazione della Corte

L’Agenzia deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 26, comma 1, d.P.R. n. 917/1986, in relazione agli artt. 1367, 1803 e 1804 cod. civ., all’art. 53 Cost. e all’art. 12 delle preleggi. Il motivo è che rileva la proprietà del bene e non la sua disponibilità ai fini della maturazione del reddito fondiario. La Corte ritiene il ricorso ammissibile e fondato.

Il Collegio richiama il proprio precedente Cass. n. 5588 del 02/03/2021, reso in fattispecie sostanzialmente analoga, secondo cui la concessione a terzi di un immobile a titolo di comodato non incide sulla titolarità del reddito derivante dalla locazione dello stesso da parte del comodatario, ancorché il canone sia percepito da quest’ultimo.

Si afferma che il contratto di comodato, disciplinato dagli artt. 1803 e seguenti cod. civ., produce effetti obbligatori e non reali: il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale. Si tratta, per lo più, di un rapporto di cortesia che non genera alcun particolare vincolo giuridico; il comodatario è un semplice detentore del bene, come già precisato da Cass. Sez. 3 n. 15877 del 25/06/2013 e da Cass. Sez. 5 n. 8767 del 30/04/2015.

Ne deriva che è il proprietario dell’immobile, quale possessore, sia pure mediato, tenuto al pagamento dell’imposta, e non il comodatario, mero detentore della cosa comodata. Il comodatario non consegue il possesso, ma la mera detenzione nell’interesse proprio, che trova titolo in un contratto costitutivo di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale, come richiede l’art. 26 del TUIR ai fini dell’imposizione del reddito fondiario.

La sentenza impugnata, essendosi discostata da tale principio, è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, perché riesamini la vicenda uniformandosi al principio di diritto espresso, tratti le questioni assorbite e regoli le spese del giudizio di legittimità.