Distanze legali e natura abusiva dell’edificio finitimo (Cass. civ. Sez. II n. 12535 del 08.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il carattere abusivo della costruzione finitima, il suo insediamento in zona non consentita e la sua insuscettibilità di sanatoria amministrativa non integrano gli estremi della violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni, poiché le uniche disposizioni che consentono la riduzione in pristino nei rapporti interprivatistici sono quelle di cui all’art. 872, secondo comma, cod. civ. e agli artt. 873 e ss. cod. civ.. È ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti, anche quando la costruzione sia abusiva, perché il difetto del titolo edilizio esaurisce la sua rilevanza nel rapporto pubblicistico senza incidere sui requisiti del possesso. La nozione di costruzione agli effetti dell’art. 873 cod. civ. è unica e non tollera deroghe da parte delle norme secondarie, essendo il rinvio ai regolamenti locali circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore. Le eccezioni proposte per la prima volta in appello, e segnatamente in sede di precisazione delle conclusioni, sono nuove e inammissibili.

Il Fatto

Con ricorso per denuncia di nuova opera il proprietario di un fondo evocava in giudizio i titolari del fondo confinante, chiedendo la sospensione delle opere di sopraelevazione intraprese per realizzare un sottotetto. Il Tribunale ordinava la sospensione dei lavori e, nel giudizio di merito, accoglieva la domanda di arretramento del fabbricato, rigettando quella risarcitoria per difetto di prova del danno.

La Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame proposto dai convenuti, confermando la decisione di primo grado. Uno solo dei soccombenti proponeva ricorso per cassazione con cinque motivi, incentrati sulla legittimazione attiva dell’attore, sull’ultrapetizione, sulla disapplicazione dell’art. 873 cod. civ., sulla qualificazione del sottotetto come nuova costruzione e sull’omesso esame di fatti decisivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto le censure sulla legittimazione attiva e sull’ultrapetizione, esaminandole congiuntamente. Il giudice di appello aveva ritenuto la questione della natura abusiva dell’immobile sollevata per la prima volta in sede di precisazione delle conclusioni e dunque tardiva. Il ricorrente non attinge specificamente tale statuizione e non chiarisce quando e con quale strumento processuale la questione sarebbe stata introdotta nel merito.

Sul piano sostanziale, la Corte ribadisce un principio consolidato: il preteso carattere abusivo della costruzione finitima non rileva ai fini della tutela delle distanze. Le norme integrative del codice civile in materia sono le sole che consentono la riduzione in pristino nei rapporti tra privati, mentre le illegittimità amministrative legittimano semmai provvedimenti ablativi della pubblica amministrazione. Richiama sul punto le Sezioni Unite n. 5143 del 22.05.1998 e Sez. II n. 4372 del 27.03.2002.

Quanto all’usucapione, la Corte conferma che è ammissibile l’acquisto della servitù di mantenimento a distanza irregolare anche per la costruzione abusiva, poiché il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nel rapporto pubblicistico. Richiama la Sez. II n. 25843 del 05.09.2023 e le conformi Sez. VI-2 n. 1395 del 19.01.2017 e Sez. II n. 3979 del 18.02.2013.

La Corte esclude poi la violazione del criterio della prevenzione, perché il titolo edilizio dell’edificio dell’attore risale al 1975, mentre le opere di sopraelevazione contestate erano state realizzate nel 2004. Accertato che tali opere integravano una nuova costruzione, erano i convenuti a dover rispettare le distanze dal fabbricato eretto in precedenza. Sul punto richiama la Sez. Un. n. 21578 del 19.10.2011 in tema di ristrutturazione e aumento di volumetria.

Infine, la Corte dichiara inammissibile la censura sull’omesso esame di fatto decisivo, in presenza di una ipotesi di doppia conforme, ribadendo che oggetto del vizio può essere solo un fatto storico e non una questione o un punto della sentenza, secondo la Sez. I n. 17761 del 08.09.2016. Il ricorso è rigettato con condanna alle spese.