Divieto urbanistico di nuovi insediamenti per residenza temporanea nel centro storico Unesco (TAR Toscana n. 1373 del 29.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di governo del territorio, l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dal d.l. n. 69/2024, e l’art. 99 della legge regionale n. 65/2014 attribuiscono ai Comuni il potere di fissare specifiche condizioni al mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, anche mediante divieti. Nell’esercizio di tale potere il Comune può individuare, all’interno della categoria residenziale, usi differenti caratterizzati da un peculiare impatto urbanistico — come l’uso per residenza temporanea — senza con ciò creare una nuova categoria funzionale. Il divieto di nuovi insediamenti di tale uso in un’area circoscritta e identificata per le sue caratteristiche oggettive, con efficacia temporalmente definita e sorretto da adeguata motivazione, non è assoluto né discriminatorio, ha portata meramente conformativa e non contrasta con gli artt. 41, 42 e 117 Cost., rispondendo ai principi di necessità e proporzionalità.

Il Fatto

Una società operante nel settore della ricettività extra-alberghiera ha presentato al SUAP comunale una SCIA per l’avvio di un’attività di case e appartamenti per vacanze in un’unità immobiliare situata nel centro storico cittadino, riconosciuto patrimonio Unesco, della quale aveva acquisito la disponibilità con contratto di locazione stipulato il giorno precedente.

Con provvedimento dirigenziale il Comune ha dichiarato la pratica irricevibile e priva di efficacia, in quanto in contrasto con gli artt. 19 e 64 delle norme tecniche di attuazione del piano operativo, che vietano l’insediamento dell’uso per residenza temporanea nel nucleo storico. La società ha impugnato il provvedimento insieme alle delibere consiliari di adozione e approvazione della variante urbanistica e agli atti presupposti, articolando sei motivi. L’istanza cautelare è stata respinta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta congiuntamente i primi tre motivi, che investono la legittimità sostanziale della variante. La questione centrale è se il Comune, distinguendo all’interno della categoria residenziale l’uso per residenza temporanea, abbia creato una nuova categoria funzionale ovvero abbia esercitato il potere di fissare specifiche condizioni riconosciuto dall’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 99 della legge regionale n. 65/2014.

Il Tribunale ricostruisce l’evoluzione normativa, nazionale e regionale, e osserva che la norma statale utilizza un’espressione ampia, idonea a ricomprendere ogni prescrizione che conformi il contenuto del diritto di proprietà condizionando il mutamento di destinazione d’uso. A sostegno richiama il principio di sussidiarietà verticale degli artt. 5 e 118 Cost. e la giurisprudenza costituzionale che individua nel livello locale il più adeguato per conciliare interessi contrapposti.

In questa cornice il Collegio afferma che il divieto introdotto non è assoluto né indiscriminato: riguarda un’area circoscritta in ragione delle sue caratteristiche oggettive, ha ad oggetto specifiche tipologie di destinazioni d’uso e ha durata limitata, coincidente con quella del piano operativo. Esso risulta sorretto da adeguata motivazione, incentrata sulla necessità di contrastare l’overtourism, la gentrificazione e la contrazione degli alloggi destinati alla locazione di lunga durata.

Il Tribunale respinge anche la tesi secondo cui residenza stanziale e residenza temporanea sarebbero equivalenti quanto a carico urbanistico, rilevando come le dotazioni per l’istruzione e i servizi sociali siano finalizzate alla popolazione stabile. Il divieto è pertanto conformativo e non limitativo, compatibile con artt. 41 e 42 Cost.

Il quarto motivo, relativo all’uso della procedura semplificata e all’omessa VAS, è respinto: la variante ha per oggetto previsioni interne al territorio urbanizzato, e la verifica di assoggettabilità è connotata da ampia discrezionalità tecnica, non emergendo indici sintomatici di eccesso di potere. Le censure formali sull’uso del coordinamento tecnico e sul difetto di istruttoria sono giudicate prive di allegazione di concreti pregiudizi. Il ricorso è respinto con compensazione delle spese.