Veranda su parti comuni: serve il consenso dell’assemblea condominiale (TAR Sardegna n. 485 del 29.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’intervento edilizio che modifica il prospetto complessivo dell’edificio condominiale e incide sulle parti comuni esige il consenso dell’assemblea dei condomini, e tale consenso costituisce presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria secondo criteri di ragionevolezza. La legittimità del titolo abilitativo è condizionata a tale accertamento, non essendo rimesso al richiedente considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico quando ne sia verificata l’incidenza sostanziale sulla facciata. La dichiarazione sostitutiva con cui il privato attesta la propria titolarità esclusiva non supplisce all’atto autorizzativo dell’assemblea. La dichiarazione di ultimazione dei lavori resa dal privato al Comune è mera dichiarazione di parte, priva di valore probatorio decisivo nel giudizio sull’improcedibilità per tardività. L’onere di provare la tardività dell’impugnazione grava sulla parte che la eccepisce, che deve dimostrare la data di piena conoscenza dell’atto.

Il Fatto

I ricorrenti sono usufruttuari e nuda proprietaria di un appartamento in un condominio orizzontale sito in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. Una condomina ha presentato al SUAPE un progetto per trasformare una pergola in veranda coperta, con creazione di terrazza calpestabile sul solaio. All’istanza ha allegato una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la titolarità esclusiva dell’intervento.

La conferenza di servizi si è espressa favorevolmente, con silenzio della Soprintendenza, e il SUAPE ha autorizzato l’intervento. Dopo aver ottenuto accesso agli atti, i ricorrenti hanno impugnato il titolo edilizio, deducendo l’incidenza sulle parti comuni senza consenso assembleare, la violazione delle distanze e del decoro, il contrasto con il piano paesaggistico. Il Comune ha eccepito tardività e difetto di interesse.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di tardività. La dichiarazione di fine lavori depositata in Comune è una mera dichiarazione di parte, che rileva nel procedimento edilizio ma non è opponibile ai terzi quale prova decisiva, come affermato da Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 7644/2023. Neppure la conoscenza pregressa può desumersi dal solo andamento dei lavori, trattandosi di trasformazione non radicale e non immediatamente percepibile; i ricorrenti, inoltre, non risiedono stabilmente nel condominio.

Trova quindi applicazione l’orientamento per cui la prova della tardività deve essere rigorosa e fornita da chi la eccepisce, dovendo dimostrare la data di piena conoscenza dell’atto (Consiglio di Stato n. 7612/2024; T.A.R. Liguria n. 2203/2008).

È infondata anche l’eccezione di difetto di interesse. La consulenza di parte e la documentazione fotografica evidenziano la riduzione della vista panoramica, il nuovo affaccio sul solaio calpestabile con minore privacy e segni di assestamento sulle strutture comuni. Tali elementi radicano un interesse concreto all’impugnazione.

Nel merito sono fondati e assorbenti i primi due motivi, esaminati unitariamente. Qualunque intervento modificativo del prospetto complessivo dell’edificio esige il consenso del Condominio, principio di portata generale applicabile anche quando l’interessato ritenga irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico: il decoro architettonico delle facciate è bene comune, e ogni lavoro che vi incide sensibilmente necessita dell’assenso assembleare. L’assenza del consenso è presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, condizionando la legittimità del titolo (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 3772/2012; Cass. II, n. 17398/2004; Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 219/2022 e n. 362/2022; C.G.A.R.S. n. 1296/2022).

Nel caso concreto il consenso non è stato acquisito: il Comune ha concesso il titolo sulla sola base di una dichiarazione del richiedente, senza considerare l’impatto dell’intervento sul prospetto condominiale né esigere l’atto autorizzativo dell’assemblea. Il ricorso è pertanto accolto, con annullamento degli atti impugnati e compensazione delle spese per l’obiettiva peculiarità della controversia.