Responsabilità del notaio delegato alla vendita forzata: la Cassazione ne fissa i confini (sent. 31423/2025)

Cassazione Civile, Sez. III, sentenza 7 novembre 2025 (dep. 2 dicembre 2025), n. 31423 (Pres. Frasca, Rel. Iannello) – R.G. 15110/2022

I fatti

L’aggiudicatario di un immobile venduto all’asta nell’ambito di un’esecuzione forzata cita in giudizio il notaio delegato alla vendita, lamentando che l’avviso di vendita non menzionasse una trascrizione pregiudizievole — una domanda giudiziale anteriore — poi rivelatasi fondata, con conseguente revoca del decreto di trasferimento. Chiede il risarcimento delle spese sostenute e del mancato guadagno. Il Tribunale rigetta la domanda; la Corte d’appello dell’Aquila, in riforma, condanna invece il notaio per responsabilità extracontrattuale, ritenendo che avesse un dovere di diligenza professionale nel segnalare la trascrizione.

Il notaio ricorre per cassazione con due motivi: contesta di avere un obbligo di indicare nell’avviso di vendita le trascrizioni pregiudizievoli, posto che il contenuto dell’avviso è fissato tassativamente dall’art. 570 c.p.c.; e contesta comunque la configurabilità di una colpa a proprio carico.

Il principio di diritto

La Cassazione coglie l’occasione per fissare due principi. Il primo riguarda la natura della responsabilità: il professionista delegato alla vendita nell’esecuzione immobiliare è un ausiliario del giudice, non un soggetto che esercita “funzioni giudiziarie” in senso proprio; la sua responsabilità, quindi, non segue la disciplina speciale prevista per i magistrati (legge Vassalli), ma le regole ordinarie dell’art. 2043 c.c. Il secondo riguarda lo standard di diligenza: pur applicandosi le regole ordinarie, resta escluso l’addebito per colpa lieve da imperizia quando l’attività richiedeva la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in applicazione analogica dell’art. 2236 c.c. anche in ambito extracontrattuale.

Applicando questi principi al caso concreto, la Corte osserva che l’art. 570 c.p.c. elenca in modo tassativo il contenuto dell’avviso di vendita, che non comprende le trascrizioni di domande giudiziali anteriori (diverse da pignoramenti e sequestri). L’aggiudicatario, del resto, dispone di altri strumenti per conoscerle, in primo luogo la relazione di stima prevista dall’art. 173-bis disp. att. c.p.c.

Il professionista delegato alla vendita non risponde, per omissioni relative al contenuto dell’avviso di vendita, oltre quanto tassativamente previsto dall’art. 570 c.p.c.: non avendo né l’obbligo né il potere di integrarne il contenuto con informazioni reperibili aliunde, la sua condotta conforme alla norma processuale esclude la colpa.

L’esito

La Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza d’appello e rinvia alla Corte d’appello dell’Aquila, in diversa composizione.

Perché questa decisione conta, in pratica

La pronuncia chiarisce, dopo un contrasto interpretativo, che il notaio o il professionista delegato alle vendite nelle esecuzioni immobiliari risponde secondo le regole ordinarie della responsabilità civile — non secondo la disciplina speciale dei magistrati — ma con un correttivo importante: non è in colpa se si limita a rispettare quanto tassativamente previsto dall’art. 570 c.p.c. per il contenuto dell’avviso di vendita. Per gli aggiudicatari, questo significa che la tutela va cercata altrove: nella consultazione attenta della relazione di stima e degli altri atti della procedura, non in un’azione di responsabilità contro il delegato per omissioni che la legge non gli impone di colmare.

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