Locatore fallito: alla seconda scadenza l’affitto non si rinnova senza l’ok del giudice delegato (Cass. civ. Sez. I n. 4346 del 26.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di fallimento del locatore e di subentro del curatore ex art. 80, comma 1, l.fall., nel contratto di locazione immobiliare soggetto al regime vincolistico di cui alla legge n. 431 del 1998, la rinnovazione della locazione alla seconda scadenza quadriennale richiede, a pena di estinzione del rapporto, la necessaria autorizzazione del giudice delegato, secondo il principio generale di cui all’art. 560 c.p.c., non essendo perciò necessaria la comunicazione di disdetta da parte del curatore, che ove pure trasmessa, anche se in ritardo rispetto al termine semestrale antecedente la seconda scadenza, costituisce mero atto ricognitivo degli effetti caducatori connessi alla citata previsione normativa. (Rv. 677082-01)

Il Fatto

Una società, quando era ancora in bonis, aveva concesso in locazione a uso abitativo un immobile con contratto quadriennale ex art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, con decorrenza dal 1° gennaio 2011. Nel marzo 2012 la società era stata dichiarata fallita e il curatore era subentrato nel contratto ai sensi dell’art. 80 l.fall. Nel 2014 il curatore aveva invocato una clausola di risoluzione di diritto in caso di procedura concorsuale del locatore, contestata dal conduttore ex art. 72, comma 6, l.fall. Il contratto si era comunque rinnovato alla prima scadenza del 31 dicembre 2014 per altri quattro anni, fino al 31 dicembre 2018.

Dieci giorni prima della seconda scadenza il curatore aveva comunicato la volontà di rientrare nel possesso dell’immobile. Il conduttore aveva agito davanti al Tribunale di Spoleto per far dichiarare il rinnovo tacito, mancando la rinuncia al rinnovo sei mesi prima della scadenza; il giudice delegato aveva quindi ordinato il rilascio. Il conduttore aveva proposto reclamo ex art. 26 l.fall., sostenendo che, non essendo il debitore ma un terzo titolare di un contratto anteriore opponibile alla procedura, non occorreva alcuna autorizzazione per continuare ad abitare l’immobile. Il Tribunale di Roma aveva respinto il reclamo richiamando Cass. S.U. n. 11830/2013. Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione con due motivi; il fallimento ha resistito.

La Motivazione della Corte

La Corte premette che il decesso del ricorrente non interrompe il giudizio di legittimità e che la vendita dell’immobile a terzi non fa cessare la materia del contendere, potendo la decisione fondare altre domande, anche risarcitorie. Sul piano processuale, l’ordine di liberazione emesso dal giudice delegato ex art. 560 c.p.c. è impugnabile solo con reclamo ex art. 26 l.fall. (Cass. n. 25025/2019), e non con un giudizio ordinario di cognizione: non sussiste quindi alcuna pregiudizialità ex art. 295 c.p.c. rispetto alla causa pendente a Spoleto. L’ordine di liberazione è efficace anche verso i terzi, salvo che vantino un diritto opponibile alla procedura (Cass. n. 12174/1998).

Nel merito, la Corte ricostruisce il contemperamento tra i diritti dei conduttori con contratto anteriore al pignoramento o al fallimento (art. 2923 c.c.) e gli interessi pubblicistici delle procedure (art. 560 c.p.c.), alla luce della disciplina vincolistica delle leggi n. 431/1998 e n. 392/1978. Secondo Cass. S.U. n. 11830/2013, il rinnovo tacito alla prima scadenza è un effetto automatico della legge e non richiede autorizzazione; il rinnovo alla seconda scadenza, invece, deriva da una nuova manifestazione negoziale delle parti e richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione o del giudice delegato (Cass. n. 11168/2015; Cass. n. 19522/2019 per la terza scadenza). Se il fallimento interviene prima che sia decorso il termine per la disdetta e il giudice non autorizza il rinnovo, il conduttore resta privo di titolo senza necessità di alcuna disdetta, perché l’estinzione si produce ex se.

Nella specie il fallimento era del 2012, anteriore anche alla prima scadenza; la tardività della comunicazione del curatore è irrilevante, trattandosi di mera attività ricognitiva del regime legale, mentre decisiva è la mancata autorizzazione del giudice delegato, che ha invece ordinato il rilascio. Diverso è il caso in cui il fallimento sopravvenga a termine per la disdetta già decorso: il rinnovo è allora opponibile alla procedura. Enunciato il principio di diritto, il ricorso è rigettato, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 6.500 euro oltre esborsi e accessori.