L’interpretazione contrattuale del costruttore che riserva i lastrici solari supera la presunzione di condominialità (Cass. civ. Sez. 2 n. 18743 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di azione di rivendica di un lastrico solare, la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. può essere superata dalla prova, a carico di chi agisce, della propria proprietà esclusiva, che può emergere dalle clausole dell’atto di acquisto stipulato con il costruttore. È rimesso al giudice di merito accertare se la riserva di proprietà in favore della società costruttrice e venditrice risulti in modo chiaro ed univoco dal contenuto del negozio. L’interpretazione del contratto costituisce attività tipicamente riservata al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici legali o per omesso esame di un fatto decisivo.

Il Fatto

Una società costruttrice aveva convenuto in giudizio l’acquirente di una porzione immobiliare, chiedendone la condanna al rilascio del lastrico solare sovrastante l’appartamento venduto e alla riduzione in pristino delle opere realizzate. La società agiva in rivendica, sostenendo di essersi riservata la proprietà del bene nell’atto di compravendita, mentre l’acquirente affermava di averne acquistato la titolarità.

Il tribunale aveva respinto la domanda della società, ritenendo il lastrico solare bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. La corte d’appello aveva invece riformato la sentenza, accogliendo la rivendica sulla base dell’interpretazione dell’atto notarile che conteneva una clausola di riserva di proprietà in favore della venditrice.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente scrutinato la dedotta inammissibilità del ricorso, escludendo che esso violasse i requisiti di cui all’art. 366 c.p.c., essendo il contenuto dell’atto idoneo a consentire la comprensione dei motivi formulati.

Quanto al primo motivo, incentrato sulla violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, la Corte ha ricordato che l’interpretazione del contratto è materia di merito e che la censura è ammissibile in sede di legittimità solo se si deduce in che modo il ragionamento del giudice si sia discostato dai canoni legali o se risulti l’omesso esame di un fatto decisivo. Nel caso di specie, i giudici di appello avevano esaminato diffusamente l’atto di compravendita, valorizzando la clausola di riserva dei lastrici solari e la sua combinazione con le altre pattuizioni, così giungendo a una conclusione che il ricorrente si limitava a contestare prospettando una diversa lettura del negozio. La Corte ha pertanto ritenuto la doglianza inammissibile in quanto volta a una nuova valutazione del fatto.

In relazione al secondo motivo, la Corte ha escluso l’erronea applicazione degli artt. 948, 1117 e 2697 c.c., rilevando che l’acquisto della proprietà da parte della società costruttrice era avvenuto a titolo originario per accessione e che il superamento della presunzione di condominialità era stato correttamente desunto dal contenuto della clausola 5 dell’atto, che richiamava la riserva effettuata in tutte le precedenti alienazioni. Le censure inerenti alla valutazione delle risultanze probatorie e al prudente apprezzamento del materiale istruttorio sono state ritenute estranee al sindacato di legittimità.

Infine, la Corte ha giudicato infondato il motivo concernente il difetto di integrità del contraddittorio, osservando che gli altri condomini erano estranei al contenzioso, atteso che la società aveva agito solo contro colui che si affermava proprietario esclusivo del bene e che lo occupava. Il ricorso è stato pertanto respinto con condanna alle spese.