Risoluzione del preliminare e gravità dell’inadempimento tra buona fede e offerta invalida (Cass. civ. Sez. II n. 12842 del 10.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
La parzialità dell’offerta reale eseguita in esecuzione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. ne comporta l’invalidità, ma non determina di per sé la risoluzione del rapporto negoziale e sinallagmatico che da quella sentenza trae origine. Ai fini dell’art. 1455 c.c. occorre accertare la non scarsa importanza dell’inadempimento, da valutare tenendo conto di tutte le circostanze rilevanti e delle condotte di entrambe le parti. Il giudice deve applicare il criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c. e sul dovere di cooperazione nella fase esecutiva: il creditore che abbia lasciato maturare nei debitori l’affidamento sull’accettazione dell’offerta non può invocare la risoluzione senza avere prima palesato le proprie contestazioni.

Il Fatto

Con sentenza passata in giudicato, il Tribunale di Padova aveva trasferito alcuni immobili agli acquirenti in accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. per l’esecuzione di una scrittura privata, subordinando l’effetto traslativo al versamento del residuo del prezzo. Gli acquirenti registrarono la sentenza e notificarono alla venditrice un’offerta reale, deponendo poi la somma presso un istituto di credito.

L’avente causa della venditrice citò in giudizio gli acquirenti per far accertare l’invalidità dell’offerta e ottenere la risoluzione per inadempimento del rapporto, con restituzione dei beni e dei frutti. Il Tribunale dichiarò invalida l’offerta ma rigettò la risoluzione, escludendo la gravità dell’inadempimento. La Corte di appello di Venezia confermò il rigetto dell’appello principale e accolse quello incidentale sull’Invim.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte ritiene infondata la censura relativa all’Invim. La Corte di appello aveva accertato, su base documentale, che gli acquirenti avevano detratto dall’importo dovuto la tassa di registrazione e le spese di soccombenza, e che le parti avevano concordato che l’Invim fosse a carico della venditrice, in linea con l’art. 4 del d.P.R. n. 643/1972, che ne prevede l’obbligo in capo all’alienante nei negozi a titolo oneroso.

Quanto agli altri motivi, esaminati congiuntamente, la Corte conferma che la Corte territoriale era partita dal presupposto che l’offerta formale non fosse completamente sufficiente, ma che tale dato non esaurisse la valutazione. Il rimedio della risoluzione sarebbe stato giustificato solo se l’inadempimento avesse pregiudicato l’interesse della creditrice e fatto venir meno il ragionevole affidamento sull’esecuzione del rapporto.

Un comportamento improntato a buona fede avrebbe imposto alla creditrice di palesare le proprie contestazioni prima di iniziare una nuova causa, ponendo gli acquirenti nella condizione di conoscere il rifiuto e le sue ragioni. La Corte richiama il principio per cui il criterio dell’art. 1455 c.c. va adeguato a un parametro di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale: la gravità non si commisura all’entità del danno ma alla rilevanza della violazione rispetto alla volontà dei contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto e al concreto interesse all’esatta prestazione.

Il giudice deve considerare le eventuali negligenze di entrambe le parti, non essendo sufficiente la condotta di una sola. L’interesse tutelato dall’art. 1455 c.c. è quello all’adempimento, non alla risoluzione, e si presume vulnerato quando l’inadempimento sia di rilevante entità. Nel caso di specie la discrasia tra somma offerta e prezzo dovuto era contenuta e giustificata da un’errata interpretazione delle spese legali.

La Corte esclude, infine, la pertinenza dell’art. 1525 c.c., norma di carattere speciale riferita alla vendita rateale con riserva di proprietà, non applicabile analogicamente ad altre figure negoziali e priva di alcuna presunzione di gravità. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato ulteriore.