Ristrutturazione edilizia: la preesistenza del fabbricato va accertata in concreto (Cons. Stato n. 7081 del 19.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
La ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un edificio crollato o demolito, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, è ammissibile solo se sia possibile accertare la preesistente consistenza dell’immobile, intesa come effettiva esistenza, natura e consistenza volumetrica del manufatto originario. Tale accertamento non può fondarsi su presunzioni, sulle risultanze catastali o su atti di autonomia privata, ma richiede elementi probatori univoci e concordanti. In area vincolata la ricostruzione è ulteriormente subordinata alla conservazione di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, senza incrementi di volumetria. Il legittimo affidamento del privato non sana il difetto dei presupposti legittimanti il titolo edilizio: l’acquisto di un immobile con una determinata destinazione non configura, di per sé, affidamento tutelabile quando vi siano vincoli normativi preesistenti che ne escludono l’utilizzo auspicato.

Il Fatto

Il Comune di Nardò ha impugnato la sentenza con cui il TAR Puglia, sezione staccata di Lecce, aveva annullato il diniego opposto all’istanza di permesso di costruire presentata dalla ricorrente per un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un manufatto ritenuto collabente, su un’area del territorio comunale. Il primo giudice aveva qualificato i ruderi come resti di un antico edificio diruto, valorizzando l’altezza delle murature, i contrafforti interni, la limitata superficie del perimetro e la presenza di vegetazione spontanea in luogo degli agrumi.

Il Comune ha contestato radicalmente tale ricostruzione, sostenendo che si trattasse delle murature di recinzione di un agrumeto, come emergerebbe dalle risultanze catastali, dalle foto aeree e dalla documentazione d’archivio. Respinta in primo grado la connessa domanda risarcitoria, la vertenza è giunta in appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto fondato l’appello, muovendo dal rilievo che il giudice di primo grado era pervenuto alla qualificazione del manufatto partendo da presupposti errati — l’altezza delle mura fino a sette metri, in realtà inferiore — o comunque non risolutivi, come la presenza di contrafforti, che può rafforzare anche un semplice muro di recinzione.

Decisiva è stata la verificazione tecnica disposta in secondo grado. Il verificatore ha accertato l’assenza di tracce di copertura originaria, di divisioni interne, di aperture nelle quinte murarie, oltre alla modesta consistenza delle fondazioni e alla presenza di offendicula sulle sommità. Le murature configurano un hortus conclusus destinato a proteggere un frutteto, secondo una prassi costruttiva diffusa nel Salento.

Sul piano giuridico, la Corte ha ribadito che la demolizione e ricostruzione richiede l’accertamento della preesistente consistenza e, in area vincolata, la conservazione di sagoma, prospetti e sedime senza incrementi di volumetria. Gli atti di compravendita e l’accatastamento come edificio collabente non valgono a provare la preesistenza di un fabbricato rurale o abitativo.

Quanto all’inserimento in mappa della sagoma negli anni Novanta, il verificatore ha chiarito che esso derivò da un rilevamento aerofotografico, senza alcun accertamento dell’ufficio, cui seguirono il Tipo Mappale e la dichiarazione di parte del 2010. Il Collegio ha quindi escluso la violazione del legittimo affidamento, sia sotto il profilo soggettivo — la proprietà avrebbe potuto rendersi conto della natura delle mura — sia sotto quello oggettivo, richiamando la distinzione tra regole di validità e regole di responsabilità (Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 agosto 2024 n. 7193). L’accoglimento dell’appello ha comportato la reiezione integrale del ricorso di primo grado, con compensazione delle spese del doppio grado e ripartizione di quelle di verificazione.