Ristrutturazione edilizia, ampliamento interrato e acquisizione illegittima al patrimonio comunale (TAR Campania n. 1628 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi che, all’interno della sagoma dell’edificio preesistente e integralmente sottoterra, abbassino la quota di calpestio per ricavare un’autorimessa pertinenziale costituiscono ristrutturazione edilizia, non nuova costruzione, quando non alterino volume e superficie assentiti e non modifichino l’impatto sul territorio. L’ordine di demolizione che sanzioni tale intervento è illegittimo per difetto di istruttoria e di motivazione, non avendo l’Amministrazione considerato il titolo abilitativo tacitamente formatosi. Il diniego definitivo di sanatoria che introduca ragioni di rigetto nuove rispetto al preavviso di rigetto viola l’art. 10-bis l. 241/1990, anche qualora il provvedimento sia a natura vincolata, perché l’instaurazione del contraddittorio autovincola l’ente al rispetto delle garanzie partecipative. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, priva dei presupposti per l’illegittimità del titolo presupposto, lede il principio di legalità dell’azione amministrativa.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un complesso immobiliare sito nel Comune di Marigliano, composto da due corpi di fabbrica monopiano, di cui uno adibito ad abitazione e l’altro a deposito. Il manufatto era stato oggetto di condono ex legge n. 47/1985, di un successivo permesso di ristrutturazione del 2012 e, nel 2015, di una SCIA per lavori di completamento esterni e mutamento di destinazione d’uso da deposito a garage ex legge n. 122/1989.

Nel 2022, a seguito di sopralluogo, il Comune ha accertato l’abbassamento della quota di calpestio di oltre cm 60 e ha qualificato l’intervento come nuova costruzione, adottando l’ordinanza di demolizione. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento e, parallelamente, ha presentato istanza di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, rigettata per assenza di doppia conformità. Da ultimo, per la presunta inottemperanza, il Comune ha disposto l’acquisizione gratuita dell’intero fabbricato al patrimonio comunale. I tre ricorsi sono stati riuniti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’inquadramento dell’intervento alla luce della nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, lett. d), d.P.R. n. 380/2001 nel testo vigente ratione temporis. La modifica contestata ha riguardato un ampliamento volumetrico interrato, realizzato all’interno di un edificio preesistente, senza ampliamento esterno né mutamento di sagoma. Si è quindi fuori sia dalla nozione di nuova costruzione ex art. 3, lett. e.1), sia dalle ipotesi complesse della demoricostruzione che esigono il permesso di costruire.

Il Tribunale richiama la giurisprudenza amministrativa per cui la ristrutturazione edilizia presuppone la continuità dell’organismo pregresso e un impatto neutro sul territorio. L’abbassamento della quota di calpestio, con costruzione di una rampa di accesso e cortile rimasto inalterato, non produce quella trasformazione ulteriore del territorio che caratterizza la nuova costruzione. La modifica del tetto da doppia falda a copertura piana, con media aritmetica e geometrica delle altezze, rientra nella ristrutturazione conservativa e non altera volume e superficie assentiti.

Sul ricorso avverso l’ordinanza di demolizione, il Collegio accoglie congiuntamente il motivo sulla violazione dell’art. 7 l. 241/1990 e quello sull’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. Il provvedimento sanziona un intervento eseguito in forza di titolo edilizio tacitamente formatosi e mai annullato, senza nulla motivare sulla concreta trasformazione dell’edificio e sull’incidenza sul carico urbanistico. Manca, inoltre, ogni considerazione sulla fascia di rispetto cimiteriale ex art. 338 R.D. n. 1265/1934, che consente ampliamenti fino al 10% e cambi di destinazione, nella specie rispettati.

Quanto al diniego di sanatoria, il Tribunale rileva la violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990: nel provvedimento definitivo sono state introdotte ragioni di rigetto del tutto nuove rispetto al preavviso, con riferimento al regime urbanistico al momento dell’istanza e alla qualificazione di nuova costruzione. L’ente, autovincolatosi al contraddittorio, non può variare l’impianto motivazionale né invocare la natura vincolata del diniego. Il Collegio accoglie altresì il motivo sulla legge n. 166/2002 e sull’art. 9 l. 122/1989, che ammette i parcheggi pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici.

Infine, accogliendo il ricorso avverso il provvedimento di acquisizione, il Tribunale ne rileva l’insussistenza dei presupposti per l’illegittimità dell’ordine di demolizione e del diniego di sanatoria. In pendenza dei ricorsi avverso tali provvedimenti, l’acquisizione dell’area al patrimonio comunale non è consentita. I ricorsi riuniti sono accolti, con annullamento dei provvedimenti impugnati e condanna del Comune alle spese processuali.