Sanatoria edilizia, serve il consenso di tutti i comproprietari (TAR Campania n. 3756 del 14.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 deve essere presentata da tutti i comproprietari dell’immobile abusivo, ovvero deve fondarsi sul loro consenso, anche tacito, verificato dall’Amministrazione. La legittimazione autonoma del responsabile dell’abuso, quale proprietario del suolo o committente dei lavori, non consente esiti che pregiudichino le prerogative dei comproprietari rimasti estranei all’istanza. In presenza di un atto plurimotivato, la legittimità di una sola delle autonome ragioni giustificatrici sorregge il provvedimento e conduce al rigetto del ricorso. Il difetto del preavviso di rigetto non determina l’annullamento quando non siano dedotti elementi di fatto che avrebbero potuto condurre a esito diverso. La difformità dal titolo che incida sul rispetto delle distanze integra variazione essenziale e legittima l’ordine di demolizione.

Il Fatto

I comproprietari di un capannone industriale impugnavano l’ordinanza con cui il Comune ne aveva ingiunto la demolizione ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, contestando difformità rispetto al permesso di costruire rilasciato e alla successiva SCIA in variante. Secondo i ricorrenti le difformità derivavano da un errore cartografico del progettista, che aveva rappresentato il lotto con dimensioni maggiori di quelle effettive, cosicché il titolo edilizio sarebbe illegittimo e l’edificio, in realtà, conforme.

Gli stessi soggetti presentavano istanza di permesso di costruire in sanatoria, dichiarata irricevibile dal Comune per difetto di legittimazione degli istanti, presentata da tre soli comproprietari su quattro, e per impossibilità di sanare un immobile già colpito da ordine di demolizione. Proponevano quindi un terzo ricorso avverso tale provvedimento. I ricorsi, riuniti, venivano trattenuti in decisione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il ricorso avverso il diniego di sanatoria, perché il suo accoglimento avrebbe inciso sull’attualità dell’interesse agli altri gravami. Il provvedimento si fonda su due ragioni autonome: il difetto di legittimazione e l’impossibilità di sanare l’immobile. Richiamando il principio dell’atto plurimotivato, il Tribunale osserva che è sufficiente la legittimità di una sola ragione giustificatrice per respingere il ricorso.

Sulla legittimazione, la sentenza richiama l’orientamento secondo cui l’istanza di sanatoria richiede la verifica del consenso, almeno implicito, del proprietario, e non può prescindere dalla sua opposizione. Ribadisce che la volontà di chiedere la sanatoria deve essere manifestata da tutti i comproprietari. Il TAR Campania precisa che la legittimazione autonoma del responsabile dell’abuso sussiste, ma non può pregiudicare i comproprietari estranei: l’Amministrazione deve valutare se il loro consenso possa presumersi. Nel caso concreto l’istanza era stata presentata da tre dei quattro comproprietari, senza prova del consenso del quarto; né questo era desumibile, poiché l’ordinanza riguardava l’intero immobile e le precedenti analoghe istanze erano già state respinte per la medesima ragione. La dichiarazione di irricevibilità è quindi sorretta dalla prima ragione.

Il Collegio ritiene infondato anche il motivo sull’omesso preavviso di rigetto, non essendo stati dedotti elementi che avrebbero potuto condurre a esito diverso, e non ravvisa sviamento di potere nella dichiarazione di irricevibilità resa il giorno stesso della presentazione.

Respinto il ricorso sulla sanatoria, il Tribunale esamina i gravami avverso l’ordinanza di demolizione e li ritiene infondati. Richiamando l’orientamento sulla modifica sostanziale della localizzazione, afferma che integra variazione essenziale ogni significativa traslazione dell’edificio idonea a incidere sulle distanze. È pacifico che l’immobile non sia conforme al titolo, rilasciato su un’errata rappresentazione del lotto.

Quanto alla fascia di rispetto stradale, il Collegio rileva che entrambe le parti errano nell’individuare il punto di misurazione, che va desunto dal confine stradale secondo l’art. 26 d.P.R. n. 495/1992 e l’art. 3 d.lgs. n. 285/1992, non essendo provato il vizio dedotto. Sussiste invece la violazione delle distanze dal confine del lotto ceduto al Comune, rispetto al quale il progetto prevedeva una distanza di cinque metri: ciò basta a qualificare l’intervento in variazione essenziale. Non è quindi ammissibile la fiscalizzazione ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001, poiché l’impossibilità di riduzione in pristino rileva solo in senso tecnico e non giuridico. I ricorsi sono riuniti e respinti, con compensazione delle spese.