Sanatoria del porticato chiuso come veranda pertinenziale temporanea del ristorante (TAR Lombardia n. 14 del 11.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un ambito territoriale dichiarato saturo, la disciplina che impone il mantenimento dell’indice esistente di edificabilità fondiaria prevale sull’ipotesi generale di ampliamento, non essendo configurabile un trattamento differenziato tra gli immobili che hanno collettivamente consumato i diritti edificatori. La chiusura di un porticato e di una terrazza per ampliare gli spazi di un pubblico esercizio non integra tuttavia un ampliamento ordinario sanabile, bensì la creazione di una pertinenza del ristorante, regolarizzabile solo come ampliamento temporaneo destinato a durare per il tempo di operatività dell’attività. La sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 resta subordinata al versamento dell’oblazione e all’adeguamento impiantistico dell’intera struttura, mentre le prescrizioni igienico-sanitarie sono vincolanti quanto al risultato e non nell’elencazione dei mezzi, essendo ammessa l’aerazione meccanica in luogo di quella naturale.

Il Fatto

La società ricorrente gestisce un albergo-ristorante in un comune della provincia di Brescia. A dicembre del 2010 aveva chiuso con serramenti apribili il porticato prospiciente la via e la terrazza posteriore, ampliando gli spazi destinati alla ristorazione. Nel marzo del 2022 ha presentato domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.

Il Comune ha respinto l’istanza con provvedimento dell’agosto 2022, adducendo la mancanza della doppia conformità rispetto alla disciplina dell’ambito territoriale n. 34, caratterizzato da saturazione edificatoria, l’insufficiente aerazione dei locali preesistenti e la carenza di documentazione tecnica. Il TAR ha accolto la domanda cautelare disponendo il riesame; all’esito, nel maggio del 2023, l’amministrazione ha confermato il diniego, aggiungendo rilievi su impianti, doppia versione della relazione energetica e assenza di collegamento diretto tra locali e porticato. La società ha impugnato anche tale determinazione con motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo della conformità urbanistica, confrontando le due previsioni delle NTA del PGT dedicate rispettivamente all’ampliamento e alla demolizione e ricostruzione. Le ritiene incompatibili: non sarebbe ragionevole subordinare la ricostruzione al mantenimento dell’indice esistente e consentire contestualmente un aumento della superficie lorda fuori da quella fattispecie. Prevale quindi l’interpretazione che assegna alle due norme ambiti territoriali distinti, con applicazione esclusiva della disciplina speciale dell’ambito n. 34.

Quanto all’elencazione solo parziale degli immobili nella norma speciale, che omette proprio il subalterno del ristorante, il TAR richiama il canone che privilegia le descrizioni analitiche sulle cartografie, ma ritiene che la ratio della previsione — la saturazione dell’area — riguardi tutti i fabbricati presenti. Una disciplina differenziata richiederebbe una specifica motivazione, mentre resta ammessa la riorganizzazione della superficie nel rispetto dell’indice esistente.

La chiusura del porticato e della terrazza viene poi riletta in chiave diversa: come ampliamento degli spazi di somministrazione, in analogia con un dehors coperto e tamponato, riconducibile alle categorie dei punti e.5 ed e.6 dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001. Poiché la nuova volumetria è tollerabile solo come pertinenza del ristorante, essa non può essere sanata come ampliamento ordinario, ma solo come ampliamento temporaneo: verande chiuse che non ammettono mutamento di destinazione e vanno rimosse con la cessazione dell’attività. Resta fermo l’obbligo di oblazione.

Sui profili igienico-sanitari ed energetici il Tribunale chiarisce che essi non interferiscono con la conformità urbanistica, ma consentono all’amministrazione di subordinare la sanatoria all’esecuzione dei lavori, con termine e avvertimento di rigetto in caso di inutile decorso. Quanto all’aerazione, si afferma l’equivalenza tra soluzione naturale e meccanica, espressamente prevista per i pubblici esercizi dall’art. 3.4.10 del RLI. L’adeguamento impiantistico deve riguardare l’intera struttura, non solo la parte ampliata, e va attestata la corrispondenza alle norme tecniche vigenti o un livello di sicurezza equivalente.

In materia di efficienza energetica, il Collegio applica i parametri delle nuove costruzioni, poiché l’ampliamento supera la soglia di 500 mc fissata dall’art. 1.3-b dell’allegato 1 al D.M. 26 giugno 2015. Il ricorso è quindi accolto con annullamento dei dinieghi, accertamento dell’aspettativa alla regolarizzazione come veranda pertinenziale temporanea e subordinazione della sanatoria alle verifiche impiantistiche, con termine minimo di 60 giorni.