Sanzioni edilizie reali e onere di attivazione del proprietario incolpevole (TAR Campania n. 1749 del 29.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le sanzioni edilizie ripristinatorie hanno natura reale: l’ordinanza di demolizione sanziona una situazione di fatto oggettivamente antigiuridica e può essere indirizzata a chiunque sia proprietario dell’immobile al momento della sua emanazione, pur se estraneo all’abuso, senza che assuma rilievo l’elemento soggettivo. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale e la sanzione pecuniaria conseguenti all’inottemperanza hanno invece natura afflittiva e carattere personale. Il proprietario che si assuma incolpevole dell’altrui illecito edilizio è pertanto gravato di un onere di allegazione e prova: deve dimostrare la propria estraneità all’abuso e l’assunzione di iniziative idonee a costringere il responsabile al ripristino dello stato dei luoghi. L’effetto acquisitivo opera di diritto per le opere abusive e per la relativa area di sedime allo scadere del termine fissato nell’ordinanza di demolizione.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un fabbricato condominiale. Il fabbricato fu edificato in forza di una licenza edilizia che contemplava sette piani. Nel corso dei lavori il costruttore realizzò un ottavo piano/attico e un piano sottotetto, poi sanati, nonché il tetto di copertura dell’intero edificio. L’appartamento attico, con annesso sottotetto, fu venduto ai danti causa del ricorrente.

A seguito di un sopralluogo, il Comune accertò che il tetto condominiale era realizzato con lastre in eternit gravemente danneggiate. Dopo la diffida alla bonifica, con ordinanza prot. n. 1680 del 14.1.2015 fu ingiunta al ricorrente, ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, la demolizione del sottotetto di sua proprietà. Accertata l’inottemperanza, con ordinanza n. 8 del 12.3.2024 fu disposta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Il ricorrente impugnò l’ordinanza acquisitiva, l’ingiunzione, il verbale di inottemperanza e la nota sanzionatoria, proponendo poi motivi aggiunti avverso l’inerzia sull’istanza-diffida del 30.4.2025.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto accolto le eccezioni del Comune. L’impugnazione dell’ordinanza demolitoria del 2015 e della nota sanzionatoria del 2023 è irricevibile: la prima fu notificata il 15.1.2015, la seconda il 25.9.2023, mentre il ricorso è stato notificato solo il 21.5.2024, a termine decadenziale scaduto. È poi inammissibile la censura avverso il verbale di inottemperanza, atto endoprocedimentale privo di efficacia esterna e inidoneo a ledere autonomamente situazioni giuridiche.

Nel merito, il TAR ha distinto la natura reale dell’ordine di demolizione dalla natura afflittiva e personale dell’acquisizione e della sanzione pecuniaria. Il potere ripristinatorio prescinde dall’elemento soggettivo e può colpire l’attuale proprietario, pur estraneo all’abuso. Diversamente, le misure successive all’inottemperanza esigono che il soggetto sia effettivo responsabile ovvero, avendo la disponibilità del bene, non abbia provveduto alla demolizione.

Il Collegio ha richiamato l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 16 del 2023: per sottrarsi agli effetti sanzionatori dell’art. 31, commi 3, 4 e 4 bis, del d.P.R. n. 380/2001, il proprietario incolpevole deve provare l’estraneità all’abuso e l’assunzione di iniziative idonee a costringere il responsabile al ripristino. Nel caso concreto l’onere non è stato assolto, né il ricorrente aveva contestato a suo tempo l’ordinanza demolitoria; inoltre aveva riconosciuto la legittimità della sanzione pecuniaria pagandola.

Quanto alla mancata individuazione delle opere e dell’area di sedime, il TAR ha ribadito che l’effetto acquisitivo opera di diritto: occorre che sia definito l’oggetto dell’acquisizione, mentre per l’area di sedime l’automatismo rende superflua ogni specificazione. I motivi aggiunti sono inammissibili per difetto dell’obbligo di provvedere: la nota del 12.5.2025 ha esitato l’istanza, e comunque l’autotutela è discrezionale e non coercibile, non essendo configurabile un obbligo di rispondere a mere sollecitazioni.