SCIA in area vincolata e cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali (Cons. Stato n. 7563 del 26.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La SCIA produce gli effetti tipizzati dal legislatore solo se l’attività segnalata rientra nella fattispecie astratta per cui lo strumento è ammesso. Quando è impiegata fuori dal proprio ambito applicativo, essa è improduttiva di effetti e non opera il regime dei termini dell’art. 21 nonies, comma 1, legge n. 241/1990, che resta applicabile in via residuale alle sole segnalazioni efficaci. In area sottoposta a vincolo paesaggistico, la demolizione e ricostruzione non fedele per sagoma e prospetti costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, nel testo ratione temporis vigente. Il cambio di destinazione d’uso che comporti il passaggio a una diversa categoria funzionale ex art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 è subordinato al permesso di costruire. La falsa rappresentazione della realtà nella segnalazione rende non necessaria l’esternazione di specifiche ragioni di pubblico interesse, sussistendo l’interesse in re ipsa.

Il Fatto

Due coniugi presentavano nel dicembre 2017 una SCIA per la ristrutturazione edilizia di due manufatti ricadenti in area gravata da vincolo paesaggistico ex art. 142, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 42/2004, perché posti entro i 150 metri dal Torrente Ausa. L’intervento prevedeva la demolizione e ricostruzione con accorpamento dei fabbricati, previa autorizzazione paesaggistica e sismica. A opere ultimate era presentata una SCIA in variante.

Il Comune dichiarava l’inefficacia della segnalazione e della variante, qualificando l’intervento come nuova costruzione e rilevando il contrasto con il RUE, e ingiungeva la demolizione. Il TAR Emilia Romagna respingeva il ricorso; i coniugi proponevano appello, chiedendo anche la sospensione dell’ordine di demolizione, accolta in sede cautelare.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dal dato incontestato del vincolo paesaggistico sull’area. Richiamando la Sez. IV n. 5593 del 7 giugno 2023, il Collegio osserva che, in presenza di tale vincolo, la ricostruzione non fedele quanto a sagoma e prospetti non integra la ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001 nel testo ratione temporis applicabile. La disciplina del 2013 aveva esteso la nozione alla demolizione e ricostruzione a parità di volumetria, ma il requisito della sagoma restava fermo per gli immobili tutelati; il riferimento agli “immobili” va letto come zona-area e come edificio protetto.

La semplificazione successiva, introdotta dal d.l. n. 76/2020 e dalla legge n. 50/2022, non giova agli appellanti. Essa opera solo per gli interventi progettati o approvati dopo l’entrata in vigore delle rispettive discipline e per le aree tutelate previste. Le segnalazioni qui in esame risalgono al 2018 e al 2019, così che resta applicabile il regime più rigoroso.

Un secondo profilo esclude l’idoneità del titolo. Il cambio di destinazione d’uso con modifica di sagome e volumi è sempre soggetto a permesso di costruire; il passaggio a una diversa categoria funzionale ex art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 esige parimenti il titolo edilizio, come affermato dalla Cons. Stato n. 7810/2019. Nel caso concreto il manufatto condonato a uso servizi era stato rappresentato come abitativo, e su tale presupposto era stata rilasciata l’autorizzazione paesaggistica.

La falsa rappresentazione della destinazione d’uso consente il superamento dei termini dell’art. 21 nonies, comma 1, legge n. 241/1990 e rende superfluo l’onere motivazionale rafforzato, sussistendo l’interesse pubblico in re ipsa (Sez. IV n. 6387/2023). Il Collegio aggiunge che l’atto trova fondamento nei poteri di vigilanza edilizia ex art. 27 d.P.R. n. 380/2001, richiamando la Sez. IV n. 181 del 13 gennaio 2025: la segnalazione fuori ambito non produce effetti, non si consolida alcun affidamento e non si configura autotutela, con la conseguenza che la tutela dell’affidamento ex art. 19 legge n. 241/1990 presuppone una segnalazione conforme.

L’appello è quindi rigettato, con conferma dell’ordine di demolizione e compensazione delle spese in ragione della complessità delle questioni e dell’evoluzione normativa.