SCIA con distanze omesse e autotutela oltre i diciotto mesi (Cons. Stato n. 3892 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La mancata indicazione, negli elaborati allegati alla SCIA, delle distanze dell’opera rispetto ai confini e al fabbricato frontistante integra una falsa rappresentazione dei fatti, idonea a impedire la verifica amministrativa della conformità urbanistica. In presenza di una rappresentazione incompleta o fuorviante, il termine di diciotto mesi per l’annullamento in autotutela non opera in modo rigido e l’amministrazione può intervenire anche oltre tale limite. Quando il titolo edilizio è stato ottenuto sulla base di una falsa o erronea rappresentazione della realtà, l’interesse pubblico all’annullamento sussiste in re ipsa, senza necessità di motivazione rafforzata. Il condono edilizio, avendo natura eccezionale e derogatoria, non si estende alle opere successive non espressamente sanate, che devono rispettare autonomamente la disciplina sulle distanze.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile residenziale in Milano presentava una SCIA alternativa al permesso di costruire per la formazione di un nuovo volume sul terrazzo al piano primo, con destinazione a locale cucina. Il Comune, rilevata in sede istruttoria l’assenza negli elaborati progettuali dell’indicazione delle distanze dal confine e dalle pareti finestrate, annullava gli effetti abilitativi e ingiungeva la demolizione delle opere con ripristino dello stato dei luoghi.

Il ricorrente impugnava l’ordinanza davanti al TAR Lombardia, deducendo la tardività dell’autotutela rispetto al termine di diciotto mesi, l’insussistenza di condotte fraudolente, la carenza di interesse pubblico e l’irrilevanza della questione delle distanze per effetto del condono edilizio già intervenuto sullo spazio. Il TAR respingeva il ricorso. Gli eredi proponevano appello, riproponendo le medesime censure e lamentando l’ultrapetizione della sentenza di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da un dato pacifico: gli elaborati allegati alla SCIA non indicavano le distanze tra edifici né la presenza del fabbricato frontistante. Il locale cucina costituisce nuovo volume edilizio, con incremento di superficie, e non può beneficiare del condono che riguarda altra posizione edilizia. Il beneficio ha natura eccezionale e derogatoria e non si estende a opere successive non espressamente sanate. Il nuovo intervento doveva quindi rispettare autonomamente la disciplina sulle distanze di cui al D.M. n. 1444/1968.

Da ciò deriva che le distanze andavano rappresentate negli elaborati progettuali. L’omissione ha impedito all’amministrazione una completa verifica della conformità urbanistica e integra una falsa rappresentazione dei fatti, non una semplice incompletezza irrilevante. Il Collegio richiama l’orientamento secondo cui il limite temporale trova applicazione solo se il comportamento della parte interessata non abbia indotto in errore l’amministrazione, distorcendo la realtà fattuale (Cons. Stato, Sez. II, sentenza 02/03/2026, n. 1599; sentenza 3/01/2025, n. 29).

Su questa base la Corte esclude la tardività dell’intervento comunale e ritiene corretta l’applicazione dell’art. 21-nonies, comma 2-bis, legge n. 241/1990. Nemmeno regge la censura sull’omesso bilanciamento degli interessi. L’Adunanza Plenaria n. 8/2017 ha chiarito che le esigenze di tutela dell’affidamento non sussistono quando il contegno del privato abbia consapevolmente determinato una situazione di affidamento non legittimo; in tal caso l’amministrazione può fondare l’annullamento sulla non veridicità delle circostanze prospettate.

Il Collegio aggiunge che, quando il titolo edilizio è stato ottenuto in base a una falsa rappresentazione, l’interesse pubblico deve ritenersi sussistente in re ipsa, senza necessità di esternare particolari ragioni (Cons. Stato, Sez. VI, sentenza 12/11/2024, n. 9048; Sez. IV, sentenza 19/03/2019, n. 1795). Nel caso di specie l’intervento viola norme inderogabili sulle distanze e incide su interessi primari quali salubrità e igiene degli ambienti, con conseguente recessività dell’interesse privato.

L’appello è pertanto respinto in quanto infondato, con condanna dell’appellante alle spese di lite liquidate in E. 3.000,00 oltre accessori.