Sentenza ex art. 2932 c.c. e imposta di registro proporzionale (Cass. civ. Sez. V n. 30712 del 21.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta di registro, la sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta a imposta in misura proporzionale e non fissa. Trova applicazione l’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, secondo cui non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti che fanno dipendere i loro effetti dalla mera volontà dell’acquirente. È irrilevante, ai fini fiscali, quale delle parti abbia promosso l’azione di adempimento: il discrimine si colloca sul soggetto dalla cui determinazione dipendono gli effetti del contratto. La condizione è meramente potestativa quando riserva alla parte un potere decisionale sull’efficacia del contratto, espressivo di un mero arbitrio non giustificato da seri motivi.

Il Fatto

La contribuente impugnava l’avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni con cui l’amministrazione finanziaria determinava l’imposta di registro e gli accessori dovuti in relazione a una sentenza pronunciata dal tribunale ai sensi dell’art. 2932 c.c.. Il trasferimento della proprietà era stato subordinato al pagamento, da parte della promissaria acquirente, di una somma di denaro, adempimento che non veniva eseguito.

La commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso. La commissione tributaria regionale, in parziale accoglimento dell’appello, riteneva applicabile l’imposta in misura fissa, qualificando il pagamento del prezzo come condizione potestativa semplice. L’amministrazione finanziaria ricorreva per cassazione; la contribuente resisteva con controricorso e memoria, deducendo una sopravvenuta transazione e una pronuncia del tribunale che avrebbe dichiarato l’inefficacia del trasferimento.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è fondato. La Corte muove dal quadro normativo di riferimento: l’art. 27, comma 1, d.P.R. n. 131/1986 assoggetta gli atti sottoposti a condizione sospensiva all’imposta in misura fissa; il comma 3 esclude dal congegno condizionale gli atti che fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore, con conseguente tassazione proporzionale; il comma 4 riserva il trattamento fisso agli atti dipendenti dalla volontà del venditore o dell’obbligato.

Su questa base il Collegio richiama l’orientamento consolidato secondo cui la sentenza ex art. 2932 c.c. che abbia disposto il trasferimento dietro pagamento del corrispettivo è soggetta a imposta proporzionale, anche se ancora impugnabile. Vengono citate, tra le altre, Cass. Sez. T. n. 17359 del 2023, Cass. Sez. V n. 18006 del 2016, Cass. Sez. V n. 17035 del 2020 e Cass. Sez. V n. 30957 del 2021.

Il Collegio prende poi in esame l’ordinanza n. 21111 del 2022, che aveva qualificato come condizione potestativa semplice il pagamento del prezzo da parte di un promissario acquirente rimasto inadempiente: tale arresto è ritenuto isolato e non idoneo a superare l’indirizzo prevalente. La distinzione tra condizione potestativa e meramente potestativa si colloca, come chiarito da Cass. Sez. T. n. 8544 del 2014, sul piano degli interessi coinvolti: la seconda ricorre quando la parte può decidere direttamente della sorte del contratto, a prescindere dalla serietà dei motivi.

Il discrimine, precisa la Corte, non risiede nel soggetto che ha intrapreso l’iniziativa giudiziaria, ma nella ricorrenza concreta delle fattispecie dei commi 3 e 4 dell’art. 27 T.U.R.. Ai fini fiscali è irrilevante che il prezzo non sia stato corrisposto: dopo la sentenza costitutiva la situazione giuridico-economica è identica a quella che si sarebbe presentata con la registrazione dell’atto di compravendita a prezzo differito. Né assume rilievo che la sentenza non fosse passata in giudicato, poiché l’art. 37 d.P.R. n. 131/1986 assoggetta a imposta gli atti dell’autorità giudiziaria che definiscono il giudizio, salvo conguaglio o rimborso.

Gli elementi sopravvenuti allegati dalla contribuente sono infine ritenuti non dirimenti: le vicende riguardano cartelle esattoriali emesse dopo le decisioni di merito e non gli avvisi oggetto del giudizio, e la pronuncia del tribunale risulta priva di attestazione del passaggio in giudicato. Il ricorso è dunque accolto, la sentenza cassata e, non essendo necessari accertamenti in fatto, la causa decisa nel merito con il rigetto del ricorso originario del contribuente, con condanna alle spese.