Sopraelevazione e superficie: il diritto di sopralzo resta al titolare del lastrico (Cass. civ. Sez. II n. 1725 del 24.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico resta di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, salvo che il titolo ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l’erezione della costruzione, né il nuovo lastrico diventa bene condominiale: il titolare della superficie conserva il diritto di sopralzo, che è autonomo rispetto alla proprietà dell’edificio. Ai fini del trasferimento di tale diritto all’acquirente del piano sottostante occorre una menzione nel titolo. Nelle azioni relative ai diritti autodeterminati la causa petendi si identifica con il diritto e con il bene, non con il titolo che ne è fonte; ma l’accertamento di un diverso fondamento del diritto di proprietà esige una verifica in fatto, preclusa in sede di legittimità. La domanda di usucapione proposta verso soggetti privi di legittimazione passiva sostanziale è inammissibile e non impone l’integrazione del contraddittorio.

Il Fatto

La controversia trae origine da una serie di trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto un edificio in Messina. L’originaria venditrice aveva alienato il suolo edificabile e, con successivo atto di ratifica, aveva riservato a sé l’area soprastante al piano terreno, mantenendo il diritto di edificare. Con un ulteriore atto pubblico del 1961 la stessa venditrice trasferiva il primo piano del fabbricato già realizzato, senza alcun riferimento all’ulteriore diritto di sopraelevare.

Gli aventi causa degli acquirenti originari agivano per la nullità di successive vendite e per l’accertamento della proprietà del piano sopraelevato; gli acquirenti resistevano rivendicando l’acquisto a titolo originario per usucapione. Il Tribunale accoglieva le domande degli attori; la Corte d’appello, in riforma parziale, escludeva che gli aventi causa dei germani fossero titolari di diritti reali sull’immobile, confermando nel resto. Da qui il ricorso principale e quello incidentale.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale denuncia la violazione dell’art. 954, quarto comma, cod. civ., sostenendo che il diritto di sopraelevare sarebbe rimasto alla venditrice solo in apparenza, perché il suo mancato esercizio per oltre un ventennio ne avrebbe determinato l’estinzione, con espansione della proprietà degli acquirenti per accessione. La Corte dichiara il motivo inammissibile: la tesi dell’estinzione del diritto di superficie per non uso non era mai stata prospettata nei gradi di merito, dove gli attori avevano fondato la pretesa sul passaggio di proprietà del lastrico in forza dell’atto di vendita del 1961.

Sul punto la Corte richiama il principio secondo cui, nelle azioni relative ai diritti autodeterminati, la causa petendi si identifica con il diritto stesso e con il bene, non con il titolo che ne costituisce la fonte, ma tale regola va resa compatibile con la struttura del giudizio di legittimità, che non consente nuove indagini di fatto (Sez. II n. 30274 del 2024; Sez. II n. 32470 del 2023; Sez. II n. 24483 del 2017). L’accertamento del diritto di proprietà sul lastrico per estinzione del diritto di superficie richiede una verifica in fatto, preclusa in cassazione.

Nel merito, la Corte conferma che la venditrice aveva mantenuto il diritto di sopraelevare: perché tale diritto si trasferisse agli acquirenti sarebbe stata necessaria una menzione nell’atto di vendita del 1961, menzione assente. Il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione, e il diritto di superficie non si esaurisce con l’erezione dell’edificio né si trasforma in bene condominiale (Sez. II n. 7563 del 2019; Sez. II n. 18822 del 2012; Sez. II n. 1916 del 1987).

Quanto al ricorso incidentale, i motivi sull’usucapione sono dichiarati inammissibili: le domande erano state respinte non per carenza di prova, ma perché proposte verso soggetti privi di legittimazione passiva sostanziale, non essendo stati evocati i titolari del diritto di superficie. La Corte esclude che sia configurabile un litisconsorzio necessario tra il non legittimato costituito e il legittimato non citato: il rimedio dell’integrazione del contraddittorio non sana l’errore dell’attore che abbia evocato un soggetto privo della titolarità passiva del rapporto, incombendo su di lui l’onere di riproporre la domanda verso l’effettivo titolare.

Il motivo sulle spese è infine dichiarato inammissibile, trattandosi di censura priva di autonomia rispetto ai motivi principali. La Corte rigetta il ricorso principale e quello incidentale e compensa integralmente le spese per reciproca soccombenza ex art. 92, secondo comma, cod. proc. civ.