Stato legittimo dell’immobile e titoli edilizi parziali: no alla prova per relationem (Cons. Stato n. 4127 del 14.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, ovvero dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. I titoli che hanno assentito soltanto interventi specifici e puntuali non sono idonei a dimostrare lo stato legittimo degli ampliamenti contestati, né la loro riferibilità funzionale all’intero fabbricato vale a superare tale limite. Lo stato legittimo delle preesistenze edilizie non può estendersi alle opere meramente rappresentate negli elaborati grafici prodotti a corredo di un titolo rilasciato per altre e diverse opere. L’ordinanza di demolizione ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 costituisce esercizio di potere vincolato, non sindacabile sotto il profilo della proporzionalità quanto alla scelta della sanzione.

Il Fatto

I proprietari di un complesso edilizio in zona A, destinato in parte a civili abitazioni e in parte a struttura turistico-ricettiva, hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha ingiunto la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per una pluralità di interventi in ampliamento realizzati in difetto di titolo abilitativo, oltre al ripristino delle aperture sulla facciata interna prospiciente l’altrui proprietà.

Il TAR Puglia, sezione staccata di Lecce, ha respinto il ricorso, rilevando che i titoli edilizi richiamati dai ricorrenti riguardavano lievi modifiche interne e cambi di destinazione d’uso e non avevano mai legittimato i manufatti contestati. Da qui l’appello, fondato su un unico complesso motivo che investe la prova dello stato legittimo, i presupposti dell’autotutela, il legittimo affidamento e la necessità del permesso di costruire per le aperture.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’istanza di riunione con altro giudizio d’appello, concernendo vicende differenti, immobili distinti e provvedimenti adottati verso soggetti diversi. Nel merito, il fulcro della decisione è la lettura dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente all’epoca del provvedimento impugnato.

La norma àncora lo stato legittimo al titolo che ha previsto la costruzione, a quello che l’ha legittimata o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento riguardante l’intero immobile o l’intera unità immobiliare. I titoli invocati dagli appellanti non soddisfano queste condizioni: si riferiscono tutti a interventi specifici e puntuali, nessuno dei quali ha interessato l’intero immobile. Il collegio esclude che la riferibilità funzionale all’utilizzo turistico-ricettivo dello stabile possa ampliare l’ambito oggettivo dei titoli, che restano abilitativi di interventi parziali.

Il Consiglio richiama la propria Sez. VII n. 1382 del 2025 per affermare che lo stato legittimo delle preesistenze edilizie non si estende alle opere meramente rappresentate nell’elaborato grafico allegato al titolo presentato o rilasciato per altre e diverse opere. Ne deriva la corretta esclusione, da parte del primo giudice, dell’esercizio di poteri di autotutela su precedenti titoli.

Quanto alla portata del verbale di sopralluogo, la Corte ne circoscrive l’efficacia fidefaciente all’accertamento dello stato di fatto, cioè alla constatazione della presenza delle opere contestate: aspetto non contestato. La legittimità di quelle opere, invece, non è stata dimostrata né in primo grado né in appello.

Infondate sono le doglianze su proporzionalità, ragionevolezza e legittimo affidamento: l’amministrazione non era titolare di un potere discrezionale sulla tipologia di sanzione, ma era vincolata alla repressione degli abusi, e il preteso comportamento concludente del Comune è escluso alla luce del punto che precede.

Sulle aperture interne, il provvedimento non presuppone affatto la necessità del permesso di costruire, ma della SCIA, nella specie mancante, con le conseguenze dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 per gli immobili in zona A. Poiché su questo punto l’atto è motivato dalla mancanza di SCIA, le censure di sviamento e incompetenza, pur se fondate, non ne determinano l’annullamento. La sentenza è confermata con diversa motivazione.