Strada privata con servitù di passo e uso pubblico escluso (TAR Toscana n. 357 del 29.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Una strada privata non si qualifica come bene appartenente al demanio comunale, con conseguente necessità di preventiva sdemanializzazione, quando il passaggio è esercitato dai soli proprietari dei fondi limitrofi in forza di una servitù di passaggio convenuta all’atto dell’edificazione e la strada è priva di sbocco ulteriore. A tal fine non rilevano la presenza di numeri civici e di illuminazione pubblica, elementi che possono sussistere anche su corti interne e strade private. La circostanza che il tratto viario sia destinato a un uso prevalentemente pedonale, con traffico veicolare limitato all’accesso alle autorimesse interrate, esclude l’applicazione delle distanze previste dal codice della strada per le strade pubbliche. Le porzioni di opera completamente interrate, e in particolare le rampe dei garage interrati, non rilevano ai fini della determinazione della sagoma dell’edificio e del calcolo delle distanze dai confini.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di unità abitative di un condominio fiorentino, impugnano la delibera con cui il Comune ha approvato il Piano di Recupero relativo all’edificio adiacente, in precedenza alienato a una società dopo procedura di evidenza pubblica. Il progetto prevede la demolizione e la ricostruzione in loco del complesso, con un percorso pedonale in uso pubblico che insiste su una stradina di accesso.

I ricorrenti contestano l’ampliamento della stradina mediante rimozione del marciapiede e la mancata qualificazione dell’area come bene demaniale, con conseguente necessità di sdemanializzazione preventiva; deducono inoltre la violazione delle distanze del codice della strada. Con motivi aggiunti impugnano il permesso di costruire e censurano la distanza della rampa del garage interrato dai confini. L’istanza cautelare è stata respinta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce i criteri elaborati dalla giurisprudenza per configurare l’uso pubblico di un’area privata: occorre l’intrinseca idoneità del bene, il transito jure servitutis publicae da parte di una moltitudine indistinta, l’attitudine a soddisfare esigenze generali e un titolo valido, anche nella forma della protrazione dell’uso da tempo immemorabile. Richiama in tal senso Cons. Stato n. 5116 del 2013 e Cons. Stato n. 3158 del 2020.

Specularmente, precisa che l’uso pubblico va escluso quando il passaggio sia esercitato unicamente dai proprietari di determinati fondi o da chi acceda agli stessi per esigenze private. Il connotato di interclusione dell’area servita impedisce la nascita di un uso stradale in favore di una collettività indeterminata e limita l’utilità ai soli proprietari frontisti, come affermato da Cons. Stato n. 728 del 2012.

Applicando questi principi, il TAR rileva che il fondo è sempre stato compreso nel compendio acquistato dall’Amministrazione, era classificato al catasto come seminativo e costituiva pertinenza del fabbricato artigianale. Si tratta di un tratto utilizzato in via esclusiva per l’accesso pedonale al condominio, in forza di servitù di passaggio convenuta all’edificazione, senza alcuno sbocco ulteriore. La presenza di civici e illuminazione pubblica non vale a qualificare l’area come strada comunale.

Quanto al secondo motivo, la natura prevalentemente pedonale del tratto e il traffico veicolare circoscritto all’uscita dalle autorimesse interrate escludono l’applicabilità delle distanze del codice della strada. Sul terzo motivo, la rampa risulta pressoché totalmente interrata rispetto al piano di campagna e presenta solo nel tratto finale una zona in piano alla quota stradale; tali elementi non rilevano ai fini della sagoma dell’edificio. L’art. 27 del regolamento edilizio e la normativa regionale escludono le rampe interrate dal calcolo delle distanze.

Il ricorso e i motivi aggiunti sono pertanto respinti, con compensazione delle spese in ragione della particolarità della fattispecie.