Trasformazione di serre in compendio residenziale e ricreativo: legittima la demolizione (Cons. Stato n. 5486 del 08.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La radicale trasformazione di manufatti originariamente assentiti come serre e avanserre in strutture ad uso residenziale e ricreativo, con opere di compartimentazione interna, impianti tecnologici, sostituzione dei prospetti e pavimentazione dell’area esterna, non integra un semplice mutamento di destinazione d’uso bensì la creazione ex novo di un compendio immobiliare, che necessita del permesso di costruire nonché dell’autorizzazione sismica e dei pareri delle autorità preposte ai vincoli paesaggistici. In presenza di abusi edilizi realizzati in area plurivincolata, gli interventi vanno apprezzati in modo unitario, considerando la loro complessiva incidenza sul bene e sul contesto paesaggistico, senza che sia consentito frazionare il complesso abusivo per sottrarre singole porzioni alla risposta repressiva demolitoria. L’ordine di demolizione, avente natura doverosa e vincolata, è legittimo quando descrive minuziosamente le opere e impone il ripristino dei luoghi.

Il Fatto

Un privato ha impugnato davanti al TAR Lazio l’ordinanza con cui il dirigente comunale, all’esito di un sopralluogo, gli ha ingiunto di demolire, nel termine di novanta giorni, una serie di opere realizzate su un’area agricola plurivincolata: la trasformazione strutturale e funzionale di manufatti già assentiti come serre e avanserre in sale da ballo, uffici, servizi, spogliatoi, cucina, bar e un piccolo appartamento, la collocazione di una casetta prefabbricata in legno adibita a deposito e la pavimentazione dell’area esterna.

Il TAR Lazio, sezione seconda ter, ha respinto il ricorso con sentenza in forma semplificata. Il privato ha proposto appello, lamentando difetto di istruttoria, violazione del principio di proporzionalità e mancato esame dei titoli posseduti, sostenendo la reversibilità delle opere e la natura meramente interna degli interventi. Nella pendenza del giudizio, per la mancata ottemperanza nel termine, è intervenuta l’acquisizione del bene al patrimonio comunale.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, rilevando anzitutto che le trasformazioni accertate dal comune non sono contestate nel loro dato materiale, né è contestato che l’area ricada in zona agricola, in area soggetta a tutela paesaggistica ai sensi dell’art. 136 del d.lgs. n. 42 del 2004, in zona sismica e in area di captazione. I rilievi dell’amministrazione devono quindi considerarsi pacifici.

La tesi dell’appellante — secondo cui, non essendovi aumento di volumetria, l’ordine sarebbe illegittimo perché le modifiche sarebbero reversibili e l’ordinanza generica — muove da un palese errore di lettura del provvedimento. Il dirigente, dopo aver descritto minuziosamente gli abusi e i vincoli, ha ingiunto la demolizione e ordinato il ripristino dei luoghi. La genericità dell’ordinanza, dunque, non sussiste; e il ripristino, allo stato, non è più possibile per fatto imputabile all’appellante, essendo decorso il termine con conseguente effetto acquisitivo ex lege.

La Corte ha altresì escluso che manchino nuovi volumi, essendo pacifica la realizzazione della casetta prefabbricata, e che le opere non necessitassero di titoli. Sia la pavimentazione dell’area esterna — di ragguardevole estensione — sia la radicale trasformazione delle serre in strutture ad uso residenziale e ricreativo non configurano un semplice mutamento di destinazione d’uso, ma la creazione ex novo di un compendio immobiliare prima inesistente, per di più in area plurivincolata.

Il raffronto tra le fotografie allegate alla richiesta di permesso di costruire in sanatoria e quelle del sopralluogo dimostra che delle serre condonate non resta che la sagoma in pianta: prospetti modificati, pannelli coibentati, copertura a falde, impianti elettrici, idrici e di aerazione. Opere che esigono non solo il permesso di costruire, ma anche l’autorizzazione sismica e i pareri delle autorità preposte ai vincoli. Anche le modifiche interne non sono di modesta entità.

Il Consiglio ha infine ribadito che, in presenza di abusi in area vincolata, gli interventi vanno valutati unitariamente, non potendosi frazionare il complesso per sottrarre singole porzioni alla demolizione. L’appello è stato respinto, con condanna alle spese.