Obblighi della convenzione urbanistica opponibili al proprietario non firmatario e all’ipoteca successiva (Cons. Stato n. 4853 del 04.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni contenute nella convenzione urbanistica di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e alla cessione delle aree hanno natura propter rem e devono essere adempiute non solo da chi ha stipulato l’accordo, ma anche dal proprietario del bene che non vi abbia partecipato. La trascrizione della convenzione ai sensi dell’art. 2645 quater cod. civ. ha efficacia dichiarativa ed è necessaria per rendere opponibili ai terzi acquirenti gli obblighi che ne derivano. In applicazione del principio di priorità della trascrizione di cui all’art. 2644 cod. civ., l’ipoteca giudiziale iscritta successivamente alla trascrizione della convenzione non è opponibile all’amministrazione. La scadenza del termine di validità della convenzione non incide sulle obbligazioni né sull’efficacia della trascrizione originaria, dovendosi l’azione di adempimento esercitare entro il successivo termine decennale di prescrizione.

Il Fatto

Un Comune ha agito per ottenere l’adempimento delle obbligazioni assunte con una convenzione urbanistica stipulata nel 1998, con la quale era stata prevista la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e la cessione gratuita al Comune delle relative aree, in attuazione di un piano unitario di intervento approvato nel 1997. L’azione è stata estesa anche agli acquirenti degli appartamenti realizzati e venduti dalle società stipulanti. Un successivo accordo transattivo del 2016, con cui le parti private avevano reiterato l’impegno a realizzare le opere mancanti e a cedere le aree, non è stato adempiuto.

Il giudizio, per espressa richiesta del Comune, era limitato all’accertamento dell’inadempimento dell’obbligo di cessione delle aree e alla condanna al relativo trasferimento. Il TAR Toscana, con sentenza n. 514 del 2023, ha accolto il ricorso e ha condannato le società e il proprietario di alcune delle aree a trasferire al Comune i terreni promessi, sotto condizione sospensiva della previa approvazione del certificato di collaudo delle opere. I destinatari della condanna hanno proposto appello.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Consiglio di Stato esclude l’improcedibilità del ricorso di primo grado, eccepita dal Comune in ragione di un sopravvenuto provvedimento di acquisizione al patrimonio indisponibile adottato ai sensi dell’art. 42 bis d.P.R. n. 327 del 2001. Poiché tale provvedimento è stato impugnato, esso potrebbe essere rimosso in via giurisdizionale e residua perciò l’interesse dell’appellante alla decisione.

Nel merito, il primo motivo è respinto. La giurisprudenza amministrativa consolidata, richiamata anche da Cons. Stato sez. IV n. 7250 del 2024, attribuisce all’obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione natura propter rem: essa va adempiuta non solo da chi ha stipulato la convenzione, ma anche da chi richiede la concessione edilizia e dal proprietario del bene, anche se non firmatario dell’accordo. Il proprietario delle residue aree è pertanto tenuto all’adempimento.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude l’ultra petizione: la domanda di condanna al trasferimento dei terreni “liberi da pesi, ipoteche e qualsivoglia altro gravame” implica necessariamente la risoluzione della questione sull’opponibilità dell’ipoteca. Nel merito, la convenzione è stata trascritta nel 1998, ben prima dell’iscrizione ipotecaria del 2013. Trova applicazione il principio di priorità della trascrizione dell’art. 2644 cod. civ., non derogato dall’art. 2645 quater cod. civ., richiamando sul punto Cass. civ. sez. III n. 565 del 2025. L’ipoteca giudiziale, garanzia reale che si perfeziona con l’iscrizione, vale solo per il futuro e non è opponibile all’amministrazione.

La Corte precisa che la trascrizione della convenzione ha efficacia dichiarativa: rende palese una situazione giuridica già esistente ai fini dell’opponibilità, senza creare nuovi diritti. Se avesse mera funzione di notizia, gli obblighi sarebbero opponibili automaticamente per la loro connotazione pubblicistica; nel caso delle convenzioni urbanistiche, invece, la trascrizione ex art. 2645 quater cod. civ. è necessaria per l’opponibilità ai terzi, come già ritenuto da Cons. Stato n. 30169 del 2002.

Infine, la doglianza sulla durata decennale della convenzione ex art. 16 legge n. 1150 del 1942 è infondata. La scadenza del termine di validità non incide sulle obbligazioni né sull’efficacia della trascrizione originaria: l’azione di adempimento deve essere esercitata entro il successivo termine decennale di prescrizione, secondo l’orientamento di Cons. Stato sez. IV n. 8327 del 2024 e n. 3216 del 2019. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.