Monetizzazione standard urbanistici non è prestazione imposta e vincola aventi causa (TAR Toscana n. 1506 del 17.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il contributo previsto dallo strumento urbanistico a titolo di monetizzazione sostitutiva della cessione gratuita delle aree a standard non costituisce prestazione patrimoniale imposta ai sensi dell’art. 23 Cost., ma misura di favore che consente al privato di conservare la superficie aggiuntiva in luogo della demolizione, con contropartita di utilità pubblica. Esso non duplica gli oneri di urbanizzazione di cui all’art. 16 d.P.R. n. 380/2001, poiché assolve a una funzione ontologicamente distinta, attinente al reperimento delle aree per le opere di urbanizzazione nella specifica zona di intervento. L’obbligo assunto in via convenzionale è opponibile agli aventi causa del proponente, sia per la sua natura propter rem, sia per l’impegno espressamente esteso a essi, sia per la trascrizione ai sensi dell’art. 2645 quater c.c. antecedente ai contratti di compravendita. La clausola di manleva contenuta nei contratti di acquisto opera solo nei rapporti interni tra privati e non paralizza la pretesa dell’Amministrazione.

Il Fatto

La società originariamente proprietaria del compendio immobiliare presentava nel 2010 un piano di recupero per il ripristino dell’originaria destinazione residenziale di un edificio già destinato ad albergo. Approvato il piano, la società e il Comune sottoscrivevano nel 2011 una convenzione che, in conformità all’art. 13 delle n.t.a. del Regolamento Urbanistico, la impegnava, per sé e per gli aventi causa, a concorrere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione mediante versamento di 1.000 euro per metro quadro di S.U.L.. Una seconda convenzione del 2013 rideterminava solo le modalità di pagamento.

Resasi morosa la società per le prime rate, il Comune otteneva sentenze di condanna, confermate in appello con una pronuncia passata in giudicato, che riconoscevano la legittimità del contributo e l’obbligazione solidale degli acquirenti pro quota. Rimasta inadempiuta anche l’ultima rata, il Comune emetteva nuove ingiunzioni nei confronti della società e, in base alle quote millesimali accertate, degli aventi causa. La società di leasing acquirente di una unità impugnava l’ingiunzione indirizzata alla società e, con motivi aggiunti, quella emessa nei propri confronti, contestando la natura tributaria del contributo, la sua inopponibilità agli acquirenti e la tardività del recupero.

La Motivazione della Corte

Il ricorso introduttivo è dichiarato inammissibile per difetto di legittimazione e carenza di interesse: la ricorrente non è destinataria dell’ingiunzione emessa verso la sola società e la lesione prospettata è meramente eventuale, secondo l’insegnamento di Cons. Stato, sez. VI, n. 3217 del 2024.

Nel merito dei motivi aggiunti, il Collegio esclude la violazione dell’art. 23 Cost. Il contributo costituisce monetizzazione della cessione delle aree a standard, misura che il privato può scegliere per conservare la superficie aggiuntiva derivante dalla pregressa destinazione alberghiera, altrimenti soggetta a demolizione. Manca dunque una prestazione senza contropartita: il pagamento consente all’Amministrazione di reperire gli spazi per le opere di urbanizzazione nella zona di intervento, come affermato da Cons. Stato, sez. IV, n. 4908 del 2023 e da Cons. Stato, sez. IV, n. 644 del 2013.

La Corte ribadisce la differenza ontologica tra monetizzazione e contributo di costruzione, richiamando Cons. Stato, sez. IV, n. 1436 del 2020: la prima attiene alla disciplina del territorio e alla validità del titolo edilizio, il secondo opera sul piano dell’efficacia nel rapporto paritetico. Ne consegue che i due istituti possono coesistere senza duplicazione, con salvezza dell’art. 16 d.P.R. n. 380/2001.

Quanto all’opponibilità, la convenzione impegnava espressamente il proponente per sé e per gli aventi causa ed era stata trascritta ex art. 2645 quater c.c. prima delle compravendite, secondo il precedente di TAR Toscana, sez. I, n. 575 del 2010. I contratti di acquisto richiamavano la convenzione, sicché gli acquirenti con ordinaria diligenza potevano conoscerne il contenuto. La manleva rileva solo tra privati e non impedisce la pretesa comunale, restando salva la rivalsa verso la venditrice.

È infine esclusa la negligenza dell’Amministrazione: il recupero è stato avviato entro un termine ragionevole e nei limiti della prescrizione, mentre la mancata escussione delle fideiussioni non elide l’obbligazione principale, secondo Cass. civ., sez. I, n. 16289 del 2024. I motivi aggiunti sono respinti, con condanna alle spese.