Abusi edilizi tra ristrutturazione, cambio d’uso e volumetria (Cons. Stato n. 8458 del 30.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’apertura di una nuova finestra su una parete esterna integra una modifica prospettica e costituisce ristrutturazione edilizia ai sensi degli artt. 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, con conseguente necessità del permesso di costruire e applicazione della sanzione demolitoria in sua assenza. La circostanza che l’apertura sia qualificabile come mera “luce” non muta la conclusione, trattandosi pur sempre di modifica prospettica. La trasformazione di un’autorimessa in locale destinato alla residenza, anche senza opere strutturali, determina un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria ed è variazione essenziale ex art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380 del 2001, con aggravio del carico urbanistico. Il calcolo del volume ai fini edilizi si basa sull’altezza misurata da terra alla linea di gronda, punto più basso del tetto.

Il Fatto

Gli appellanti impugnano la sentenza del TAR Campania, sezione staccata di Salerno, che aveva in parte respinto e in parte dichiarato inammissibile il ricorso contro l’ordinanza di demolizione adottata dal Comune nel 2017. Il provvedimento contestava quattro opere abusive realizzate su un fabbricato: apertura di una finestra al piano terra, modifica distributiva degli ambienti, cambio di destinazione d’uso da autorimessa a salone e aumento dell’altezza della linea di gronda. L’ordinanza confermava inoltre una precedente ingiunzione relativa a una porzione del fabbricato asseritamente insistente su area comunale.

Il primo giudice aveva dichiarato inammissibile la censura sullo sconfinamento, qualificando il nuovo provvedimento come meramente confermativo, e aveva respinto le doglianze sugli altri abusi, accogliendo solo quella relativa alla modifica distributiva interna. Il Comune non si è costituito né in primo grado né in appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma anzitutto la statuizione di inammissibilità. La formula dell’ordinanza del 2017, secondo cui non risultava che il Consiglio comunale avesse concesso l’acquisto dell’area occupata, non esprime una rinnovata valutazione, ma una mera comunicazione della permanenza della situazione proprietaria. Il Collegio precisa tuttavia che, se in fase esecutiva emergessero dubbi sui confini tra proprietà pubblica e privata, le parti potranno svolgere l’accertamento in contraddittorio.

Sull’apertura della finestra la Corte richiama la distinzione tra sagoma e prospetto: il primo riguarda la conformazione planivolumetrica e il perimetro dell’edificio, il secondo la facciata e le aperture sulle pareti esterne. La modifica dei prospetti è intervento edilizio autonomo, riconducibile alla ristrutturazione edilizia (Cons. Stato, sez. II, 18 maggio 2020, n. 3164; sez. VI, 6 febbraio 2019, n. 902). L’obiezione che si tratterebbe di una “luce” non è decisiva, perché la modifica prospettica resta tale.

Quanto al cambio di destinazione d’uso, i locali accessori come autorimesse e cantine non hanno valore di superficie edificabile. La loro trasformazione in vano destinato alla residenza comporta ampliamento della superficie residenziale e della volumetria autorizzata (Cons. Stato, sez. VII, 8 ottobre 2025, n. 7884), con le correlate conseguenze sanzionatorie.

Sull’aumento della linea di gronda da 6,00 a 7,36 metri, la Corte rileva che l’istanza di sanatoria del 2009 risulta solo dal riferimento contenuto in una comunicazione comunale, ma non è stata depositata né integrata con gli elaborati richiesti. Gli allegati prodotti in primo grado indicano erroneamente come “linea di colmo” quella che è la linea di gronda e raffigurano un dislivello di soli 55 centimetri, a fronte degli 1,36 metri accertati. Il metodo corretto di calcolo del volume assume l’altezza da terra alla linea di gronda (Cons. Stato, sez. V, 27 aprile 2006, n. 2364). L’incremento volumetrico, realizzato senza permesso di costruire e non qualificabile come volume tecnico, è correttamente sanzionato con la demolizione. L’appello è pertanto respinto.