Autorimessa condominiale e spese: spazi di transito comuni anche senza posti auto (Cass. civ. Sez. II n. 27411 del 20.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli spazi di accesso, transito e manovra dell’autorimessa seminterrata costituiscono parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche quando i singoli posti auto sono di proprietà esclusiva. In tal caso la presunzione di condominialità opera limitatamente alle aree di viabilità interna, oggettivamente destinate al servizio di tutte le unità immobiliari. L’accertamento della natura comune prescinde dal vincolo pertinenziale o dal diritto reale d’uso sul posto auto, oggetto dell’accertamento coperto da giudicato. Non è configurabile alcuna violazione dell’art. 2909 c.c., per eterogeneità degli oggetti e per i limiti soggettivi della pronuncia resa tra alienante e acquirente. Il condomino è tenuto alla contribuzione proporzionale ex art. 1123, primo comma, c.c..

Il Fatto

La ricorrente impugnava davanti al Tribunale di Milano la delibera assembleare con la quale erano stati approvati il consuntivo di gestione, la rata di acconto e i lavori di adeguamento antincendio dell’autorimessa. Il rigetto della domanda veniva confermato in appello dalla Corte territoriale.

I giudici di merito rilevavano che l’autorimessa seminterrata non rientra tra le parti comuni elencate nell’art. 1117 c.c., sicché il condominio non poteva avvalersi della relativa presunzione; il regolamento contrattuale, però, non escludeva l’accessibilità dell’area da parte dei condomini non proprietari dei posti auto, e la ricorrente vi aveva parcheggiato la propria autovettura. Di qui il ricorso per cassazione affidato a sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina in via pregiudiziale il terzo motivo, relativo all’asserita violazione del giudicato formatosi sulla sentenza della Corte d’appello di Milano n. 3157/2014, che aveva escluso vincoli pertinenziali e diritti d’uso degli altri condomini sulle aree di parcheggio. La censura è infondata: i limiti soggettivi del giudicato impediscono che la pronuncia resa tra alienante e acquirente faccia stato verso il condominio, terzo estraneo al rapporto.

Sul piano oggettivo, la Corte distingue con nettezza due piani: da un lato i posti auto, in ordine ai quali è stata esclusa la pertinenzialità o il diritto reale d’uso; dall’altro le aree di transito di cui si compone l’autorimessa. L’accertamento sulla carenza del vincolo pertinenziale non implica che l’intera area interessata dal passaggio non possa essere di natura condominiale.

La Corte richiama la normativa urbanistica dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765/1967: essa prescrive la destinazione obbligatoria di spazi a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, determinando un diritto reale d’uso a favore di tutti i condomini, ma non impone al costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà. In assenza di riserva di proprietà negli atti di trasferimento, le aree, globalmente considerate, sono parti comuni ex art. 1117 c.c. (Cass. Sez. II n. 18796 del 2020; Cass. Sez. II n. 33122 del 2023). La liberalizzazione del regime di circolazione ex art. 12, nono comma, della legge n. 246/2005 non è preclusiva di tale qualificazione.

Quanto ai restanti motivi, esaminati congiuntamente, la Corte rileva che le censure mirano a una rivalutazione dei fatti storici, preclusa in sede di legittimità (Cass. Sez. Un. n. 8053 del 2014; Cass. Sez. Un. n. 34476 del 2019). Il regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore e accettato dagli acquirenti, non escludeva l’accessibilità dell’area; le sue previsioni sono state avvalorate dall’uso comune. Per le caratteristiche strutturali il seminterrato risultava oggettivamente destinato al servizio di tutte le unità immobiliari, condizione sufficiente a legittimarne la natura comune (Cass. Sez. Un. n. 7449 del 1993).

Il settimo motivo, sulla ripartizione delle spese di acqua calda sanitaria, è inammissibile per difetto di autosufficienza: la doglianza non specifica i criteri di formazione delle tabelle millesimali contestate, né il pregiudizio economico derivante dal loro impiego rispetto al criterio del valore della proprietà. Il ricorso è quindi respinto, con condanna alle spese e aggravio di contributo unificato.