Mancata consegna del certificato di abitabilità e recesso dal preliminare di vendita (Cass. civ. Sez. II n. 5963 del 05.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità (ora certificato di agibilità) non determina la nullità del contratto per illiceità dell’oggetto, né l’incommerciabilità del bene, non essendo configurabile un obbligo legale di preventivo rilascio del certificato. Qualora le difformità che ne impediscono il rilascio siano sanabili, la relativa carenza non integra un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione per inadempimento ex art. 1455 c.c. e, quindi, il recesso ex art. 1385, secondo comma, cod. civ., restando esperibile solo l’azione di esatto adempimento. Il mediatore è tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo la media diligenza professionale ex art. 1759 cod. civ., ma la sua responsabilità risarcitoria presuppone che il deficit informativo abbia inciso causalmente sulla conclusione dell’affare.

Il Fatto

La promissaria acquirente di un appartamento, dopo aver versato la caparra confirmatoria al promittente venditore, apprende dal Comune della mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile e recede dal preliminare. Il promittente venditore, ottenuto il certificato nel novembre 2003, esercita a sua volta il recesso e trattiene la caparra.

Il Tribunale di Vicenza accoglie le domande della promissaria acquirente, dichiarando l’inadempimento del venditore e del mediatore. La Corte d’appello di Venezia riforma integralmente la decisione, riconoscendo la legittimità del recesso del venditore e il diritto del mediatore alla provvigione. La promissaria acquirente ricorre per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione centrale: se l’assenza del certificato di abitabilità renda illegittimo il recesso del promissario acquirente per mancanza di un inadempimento grave. Il Collegio osserva che la carenza, sostanziale o formale, dell’agibilità non incide sulla validità strutturale del contratto traslativo e non ne determina l’incommerciabilità, come confermato da un consolidato orientamento della stessa Sezione.

Non esiste, inoltre, una norma imperativa che imponga il preventivo rilascio del certificato, né una nullità virtuale. Le parti possono avere un interesse meritevole a contrattare ex art. 1322 c.c. anche in assenza della certificazione. La Corte richiama il criterio distintivo già affermato in precedenti arresti: la mancanza del certificato configura alternativamente la vendita di aliud pro alio, se le difformità non sono sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali, se sono sanabili, oppure un inadempimento non grave, fonte di sola responsabilità risarcitoria, se dipende da semplice ritardo amministrativo.

Nella specie l’insanabilità è esclusa, poiché il procedimento amministrativo si è concluso con il rilascio del certificato, a riprova della reversibilità degli ostacoli. Ne deriva che il recesso esercitato dalla promissaria acquirente non era legittimo: le ragioni che lo hanno inficiato operano sul piano funzionale, non cronologico, poiché la sanabilità del vizio esclude le condizioni per la risoluzione e per il recesso ex art. 1385, secondo comma, cod. civ.

Quanto alla responsabilità del mediatore, la Corte ribadisce che l’obbligo ex art. 1759 cod. civ., coordinato con gli artt. 1175 e 1176 cod. civ. e con la legge n. 39/1989, impone una corretta informazione secondo la media diligenza professionale, ma non specifiche indagini tecnico-giuridiche in difetto di incarico. Nella fattispecie il deficit informativo non ha inciso causalmente sulla conclusione dell’affare, né sotto il profilo qualitativo né quantitativo, poiché il certificato è stato rilasciato in tempo utile per il definitivo.

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di lite e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, se dovuto.