La cessione di cubatura è atto a contenuto patrimoniale non reale e va tassata come atto diverso (Cass. civ. Sez. 5 n. 20226 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale. Tale atto, ai fini del registro, è assoggettabile ad imposta proporzionale come “atto diverso” avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, e non come atto traslativo di diritti reali immobiliari ex art. 51, comma 3, del medesimo d.P.R.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava dieci avvisi di rettifica e liquidazione relativi ad imposta di registro per l’anno 2015, riferiti ad atti di cessioni di cubatura poste in essere da tre persone fisiche a favore di tre società. Il giudice di primo grado respingeva i ricorsi dei contribuenti, qualificando le cessioni di cubatura come trasferimento di diritti reali edificatori. La Commissione Tributaria Regionale di Milano, invece, accoglieva l’appello, escludendo la natura traslativa di diritto reale e riconoscendo all’accordo natura obbligatoria. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 51, comma 2, e 52 del d.P.R. n. 131/1986, contestando il passaggio della sentenza impugnata che aveva escluso la natura reale della cessione di cubatura, qualificandola come accordo ad efficacia meramente obbligatoria. Secondo la ricorrente, la cessione di cubatura avrebbe natura reale, essendo inquadrabile nel diritto di edificare riconducibile all’art. 952 cod. civ., con conseguente applicazione dell’aliquota maggiore riservata ai trasferimenti di beni immobili e diritti reali.

La Corte ritiene il motivo infondato, richiamando l’intervento nomofilattico delle Sezioni Unite n. 16080/2021 sulla natura giuridica della cessione di cubatura. Tale pronuncia ha stabilito che il negozio realizza il distacco, in tutto o in parte, della facoltà di costruire inerente al diritto dominicale, formando un diritto a sé stante di natura non reale ma a contenuto patrimoniale. L’atto è immediatamente traslativo di tale diritto, non richiede la forma scritta ad substantiam ed è trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, cod. civ.

Ne consegue che, ai fini del registro, la cessione di cubatura è assoggettabile ad imposta proporzionale come “atto diverso” avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, e non come atto traslativo di diritti reali immobiliari. In caso di trascrizione e voltura, trova applicazione l’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa propria degli atti diversi da quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.

La sentenza impugnata non si è discostata da tale corretta interpretazione, avendo riconosciuto la natura obbligatoria dell’accordo. La Corte conferma tale orientamento, richiamando anche le successive pronunce Cass. n. 103/2025 e Cass. n. 26263/2025. Il ricorso è pertanto rigettato, con compensazione integrale delle spese del giudizio di legittimità, giustificata dal sopravvenuto intervento delle Sezioni Unite sulla questione controversa.