Condono edilizio in zona vincolata: obbligo di valutare le modifiche progettuali proposte (Cons. Stato n. 8872 del 12.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella procedura di condono edilizio avente ad oggetto un immobile ricadente in area paesaggisticamente vincolata, la Soprintendenza non può limitarsi a dichiarare inammissibile il progetto di mitigazione proposto dal privato dopo il primo diniego, ritenendo che le modifiche a farsi siano estranee alla logica della sanatoria. Il principio di leale collaborazione, recepito dall’art. 1, comma 2-bis, della legge n. 241/1990 e richiamato dall’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, impone un dialogo procedimentale tra privato e autorità di tutela, che può estendersi fino alla richiesta di modifiche progettuali. Tale dialogo opera anche nella procedura condonistica di cui all’art. 32 della legge n. 47/1985: escluderlo determinerebbe un’analogia in malam partem e un’inammissibile disparità di trattamento rispetto a chi chiede un’autorizzazione per un intervento a farsi. Il nulla osta paesaggistico può essere subordinato all’esecuzione di opere di riqualificazione, quale condizione di efficacia del provvedimento di sanatoria.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un’area in località Mingardo del Comune di Camerota, compresa in zona protetta ai fini paesistici e nel perimetro del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano. Sul terreno insisteva, sin dagli anni Ottanta, un fabbricato di 97 metri quadri realizzato senza titolo edilizio, per il quale il dante causa aveva presentato domanda di condono ex artt. 31 e ss. della legge n. 47/1985.

Dopo un primo nulla osta comunale annullato dalla Soprintendenza per carenza di motivazione e un secondo diniego, il ricorrente presentava istanza di riesame corredata da un progetto di riqualificazione, istruito favorevolmente dalla Commissione locale per il paesaggio. La Soprintendenza esprimeva comunque un nuovo diniego paesaggistico e il Comune respingeva l’autorizzazione paesaggistica e il permesso di costruire in sanatoria. Il TAR Campania, sezione staccata di Salerno, rigettava il ricorso; di qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta la questione se, nell’ambito della procedura condonistica, l’autorità preposta al vincolo sia tenuta a valutare le modifiche progettuali proposte dal privato dopo la prima bocciatura dell’istanza. La tesi restrittiva, secondo cui gli immobili oggetto di condono non possono subire mutamenti atti a incidere sulla loro consistenza, non è condivisa.

La soluzione si impone in virtù dei principi che regolano i rapporti tra Pubblica Amministrazione e cittadino. Viene in rilievo anzitutto il principio di leale collaborazione, recepito dall’art. 1, comma 2-bis, della legge n. 241/1990 e implicitamente richiamato dall’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, che contempla un dialogo inter-procedimentale e la possibilità di integrare la documentazione, estendendosi fino a ricomprendere modifiche da approntare al progetto. Non vi è ragione per escludere tale dialogo dalla procedura di cui all’art. 32 della legge n. 47/1985: la tesi contraria produrrebbe un’analogia in malam partem e una disparità di trattamento rispetto a chi aspira a un’autorizzazione per un intervento a farsi, senza che la disciplina condonistica abbia finalità sanzionatoria.

Il Collegio esclude poi che l’apposizione di una condizione all’efficacia del provvedimento, subordinandola all’esecuzione degli interventi di mitigazione, equivalga a un diniego. La clausola è pacificamente apponibile al provvedimento di sanatoria, che dispiegherà efficacia al verificarsi dell’evento contemplato. Il protocollo d’intesa tra Regione Campania e Soprintendenza prevede espressamente che la sanabilità degli abusi in area vincolata sia subordinata all’esecuzione di opere di riqualificazione idonee a migliorare l’inserimento dei manufatti nel contesto tutelato.

Nel merito, il progetto di mitigazione – copertura a tetto rovescio, muratura a faccia vista in pietre locali, infissi in castagno, pergolati in legno, gronde e pluviali in rame – rappresenta, a un giudizio estrinseco, un adattamento idoneo a consentire un più armonico inserimento del manufatto, come riconosciuto dalla Commissione locale e dall’autorità del Parco, tanto più in un’area interessata da elevata urbanizzazione. Risulta quindi carente il parere negativo che non ha valutato nel merito la proposta, dichiarandola inammissibile senza verificarne la compatibilità. I provvedimenti sono annullati, con obbligo per Soprintendenza e Comune di pronunciarsi nuovamente previa motivata analisi degli interventi proposti; il terzo motivo è accolto per l’eccessiva genericità del parere.