Demolizione e ricostruzione sono un unico intervento da valutare insieme (Cons. Stato n. 9768 del 11.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La SCIA avente ad oggetto la demolizione di un edificio e la successiva SCIA di ricostruzione costituiscono, di regola, un intervento funzionalmente unitario, perché la prima è predisposta in vista della seconda e la volumetria ottenuta dall’abbattimento viene reimpiegata nella nuova edificazione. L’amministrazione è pertanto tenuta a una valutazione unitaria dei due titoli edilizi, non essendo consentito assentire la demolizione quando il progetto ricostruttivo sia già stato giudicato incompatibile con il contesto paesaggistico. Ne consegue che la caduta del titolo edificatorio, per parere negativo della Commissione per il paesaggio, travolge anche la legittimità del titolo demolitorio, quale atto propedeutico alla nuova costruzione. Il termine di diciotto mesi per l’annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990 resta rispettato quando il provvedimento intervenga entro tale arco temporale.

Il Fatto

La società appellante è proprietaria di un immobile ricompreso nei “Nuclei di antica formazione” del Comune di Milano, classificato tra le aree ed edifici abbandonati ai sensi dell’art. 11 delle N.d.A. del PGT. Il 13 marzo 2020 presenta la SCIA per la demolizione del fabbricato; il 14 maggio 2020 deposita una seconda SCIA per la nuova costruzione di dieci piani fuori terra, di superficie pari a quella preesistente.

Il Comune avvia l’autotutela e, con provvedimento del 24 dicembre 2020, annulla entrambi i titoli edilizi per contrasto con il contesto paesaggistico e con l’art. 19, comma 2, lett. c), delle NTA. Il TAR Lombardia, con sentenza n. 1362/2022, dichiara in parte improcedibile e in parte inammissibile il ricorso avverso la comunicazione di avvio e rigetta i motivi aggiunti e la domanda risarcitoria. La società appella, riducendo l’impugnazione al solo titolo demolitorio e rinunciando ai motivi sulla seconda SCIA.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il sistema dell’art. 11 delle NTA e osserva che recupero e demolizione con ricostruzione non sono opzioni radicalmente alternative: la normativa sottintende la fisiologica sequenza demolizione-ricostruzione, che rende i due interventi inscindibilmente connessi. L’amministrazione deve quindi essere posta in grado, sin dalla formazione del titolo, di comprendere quale destinazione sarà impressa alle superfici ottenute, valutando l’operazione nel suo complesso.

Tale connessione è evidente nel caso concreto: la società ha acquistato il bene per demolirlo e ricostruirlo, le due SCIA sono state presentate a due mesi di distanza e la stessa parte, nelle osservazioni al Comune e nella diffida, ha più volte ribadito l’unitarietà progettuale dell’intervento. Da qui la conseguenza: caduta l’assentibilità del progetto ricostruttivo per il parere negativo della Commissione per il paesaggio, anche la legittimità del primo titolo resta inficiata, con inibizione delle attività demolitorie.

Il quarto motivo è respinto perché l’immobile è classificato come bene con valore estetico-culturale-ambientale ai sensi dell’art. 18, comma 2, lett. d), delle N.d.A. e ricade quindi nell’art. 19.2 delle NTA, che impone di mantenere sagoma, sedime e facciata prospettante lo spazio pubblico. La valutazione tecnico-discrezionale della Commissione non è sindacabile nel merito.

Quanto al quinto motivo, il termine di diciotto mesi risulta pienamente rispettato; il Comune ha escluso, con sopralluogo, l’esistenza di un pericolo immediato per la staticità del fabbricato. Il sesto motivo è infondato perché la demolizione non rappresenta un valore in sé, ma è funzionale al recupero, che non può prescindere dalla logica conservativa. Il rigetto dei motivi di illegittimità comporta la reiezione della domanda risarcitoria per carenza degli elementi della fattispecie di cui all’art. 2043 cod. civ.