Difformità totali non impediscono scomputo volume legittimo in piano recupero (TAR Sicilia n. 652 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le difformità totali rispetto al titolo edilizio originario, ai sensi dell’art. 33 del T.U. Edilizia, impongono la rimozione delle sole parti abusive e non determinano l’illegittimità integrale dell’edificio, che resta legittimo nella sua consistenza originaria. Ne consegue che il volume legittimo, una volta ripristinato a seguito dell’esecuzione dell’ordinanza di demolizione, è scomputabile dal progetto ai fini della determinazione della superficie assentibile, con applicazione della monetizzazione delle aree a servizi alla sola parte in ampliamento. Il rinvio operato dagli strumenti urbanistici alla norma definitoria statale ha natura di rinvio mobile, con la conseguenza che la nozione di demolizione con ricostruzione va valutata secondo il testo vigente al momento dell’adozione dell’atto e non a quello vigente all’epoca di approvazione del piano.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile limitrofo, ha impugnato il permesso di costruire rilasciato dal Comune e il connesso provvedimento autorizzativo unico del SUAP, con cui è stato assentito l’ampliamento di una struttura ricettiva mediante demolizione di un fabbricato esistente e ricostruzione di sei unità abitative. Il ricorrente ha dedotto la compromissione della visuale e del valore del proprio immobile, contestando la legittimità urbanistica dell’intervento.

Un precedente permesso di costruire, rilasciato per il medesimo intervento, era stato annullato in autotutela dall’Amministrazione, che aveva rilevato difformità realizzative rispetto al progetto originario del 1962. Dopo l’esecuzione dell’ordinanza di demolizione delle parti abusive, la controinteressata ha presentato una nuova istanza, scomputando dal conteggio dei volumi le parti ritenute abusive. Il ricorso di primo grado era stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse; il C.G.A.R.S., in riforma, ha ritenuto sussistente l’interesse e ha rinviato la causa al primo giudice.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto le eccezioni preliminari di tardività e di inammissibilità del ricorso avverso il provvedimento SUAP. Quanto alla decorrenza del termine, ha ritenuto che la mera pubblicazione all’albo pretorio degli estremi formali del titolo edilizio non integri la piena conoscenza necessaria, occorrendo la consapevolezza del contenuto specifico degli elaborati tecnici. Quanto al provvedimento unico, ha osservato che esso richiama il permesso di costruire quale sua parte sostanziale, con conseguente attitudine dell’illegittimità di quest’ultimo a riverberarsi in via derivata.

Nel merito, il Tribunale ha escluso che l’immobile originario potesse considerarsi interamente illegittimo per effetto delle difformità riscontrate. Ai sensi dell’art. 33 del T.U. Edilizia, anche le difformità totali impongono esclusivamente la rimozione delle parti illegittime, essendo sufficiente che l’edificio sia reso conforme alle prescrizioni urbanistiche. Poiché la controinteressata aveva dato esecuzione all’ordinanza di demolizione, riportando l’edificio allo stato legittimo, il relativo volume poteva essere scomputato dal progetto, in applicazione della previsione delle N.T.A. che limita cessione o monetizzazione alle sole parti in ampliamento.

Il Collegio ha poi ritenuto che l’intervento rientrasse tra quelli ammessi, richiamando il principio del tempus regit actum e qualificando come rinvio mobile il richiamo degli strumenti urbanistici alla norma definitoria statale. La nozione di demolizione con ricostruzione, pertanto, va valutata secondo il testo dell’art. 3 del T.U. Edilizia vigente al momento dell’adozione dell’atto, che ammette organismi edilizi con sagoma e sedime diversi.

Quanto alla pretesa lottizzazione abusiva, il Tribunale ha escluso che la fattispecie ricorresse, trattandosi di area già edificata e risultando previsti elementi di collegamento idonei a configurare un unicum edilizio. Le censure sull’incremento del carico urbanistico sono state dichiarate inesaminabili per genericità, gravando sul ricorrente l’onere di provare l’inadeguatezza degli standard. Infondate anche le doglianze sul cambio di destinazione d’uso, risultando la destinazione turistico-ricettiva espressamente ammessa dalle N.T.A.

Da ultimo, il Collegio ha respinto la censura sulla mancanza di titolo di legittimazione della controinteressata. La dichiarazione della venditrice, attestante l’inizio della costruzione anteriormente al 1° settembre 1967, è conforme all’art. 40, comma 2, L. n. 47/1985; la nullità testuale degli atti privi degli estremi del titolo non opera quando la dichiarazione sostitutiva sia presente, a prescindere dalla conformità della costruzione al titolo menzionato. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di giudizio.