Distanze tra fabbricati e deroga del piano attuativo sui gruppi di edifici (Cons. Stato n. 9935 del 16.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La deroga alle distanze tra fabbricati prevista dall’art. 9, ultimo comma, D.M. n. 1444/1968 opera quando l’intervento ricade in un piano attuativo equiparabile al piano particolareggiato, per un lotto inserito in un gruppo di edifici oggetto di previsioni planovolumetriche. In tal caso è sufficiente il rispetto della distanza fissata dalla norma tecnica di attuazione, che rinvia all’art. 873 c.c. I balconi e le pensiline non entrano nel computo delle distanze quando una norma di piano lo autorizzi e si tratti di elementi aggettanti, dovendosi considerare solo gli elementi aggettanti chiusi. Il giudice amministrativo non è tenuto a confutare analiticamente ogni valutazione tecnica di parte se la documentazione progettuale esclude il presupposto della parete finestrata.

Il Fatto

Il proprietario di un villino unifamiliare in Cagliari impugna dinanzi al TAR Sardegna la determinazione con cui il SUAP comunale ha accolto l’istanza di un’impresa per la realizzazione di un fabbricato su un lotto limitrofo, ricadente nel Piano di risanamento urbanistico “Is Cornalias”. Contesta anche la variante al PRG e il parere preventivo reso in favore dei danti causa della società.

Il ricorrente lamenta la violazione delle distanze tra pareti finestrate ex art. 9 D.M. n. 1444/1968, l’inadeguatezza dell’istruttoria sulla profondità dei balconi e sulle rampe di scale, il difetto di motivazione. Il TAR respinge il ricorso e liquida le spese. L’appellante ripropone le censure con un unico articolato motivo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta la questione centrale: la possibilità di derogare alle distanze del D.M. n. 1444/1968 in presenza di un piano attuativo. Richiama l’art. 9, ultimo comma, secondo cui sono ammesse distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Il lotto dell’impresa è ricompreso nel P.R.U. “Is Cornalias”, che ha contenuto ed efficacia di piano attuativo ed è equiparabile al piano particolareggiato. Ricorre quindi l’ipotesi derogatoria: è necessario e sufficiente che le distanze rispettino l’art. 873 c.c., come accade nel caso di specie, essendo il fabbricato distante circa 3,50 m dal confine e 6,50 m dal corpo di fabbrica vicino.

Quanto al dedotto difetto di motivazione, la Corte rileva che il primo giudice si è pronunciato, escludendo che la parete dell’edificio risultasse finestrata sulla base degli elaborati progettuali. La censura, riferita alle rampe di scale, è trattata al punto successivo.

Sulla profondità dei balconi, la Corte richiama l’orientamento secondo cui gli elementi aggettanti possono non essere computati se una norma di piano lo autorizza (Cons. Stato n. 11 del 2015; n. 5557 del 2013; n. 4049 del 2014), coerente con la Cass. civ. n. 7604 del 2024. L’art. 91 del PUC esclude dal calcolo i balconi nei limiti di sporgenza e considera solo gli elementi aggettanti chiusi, assenti nella fattispecie.

Sulle rampe di scale, il ragionamento del TAR non è efficacemente contestato: la scala è a 1,70 m dal confine, nel rispetto degli artt. 905 e 906 c.c., mentre la rampa inferiore non consente affaccio per la recinzione esistente. La censura sulla privacy resta generica. L’altezza del balcone è stata poi superata dalla variante in corso d’opera. L’appello è respinto, con condanna alle spese.