Distanze tra fabbricati: il d.m. n. 1444/1968 richiede la previa pianificazione locale (Cass. civ. Sez. II n. 27243 del 19.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le prescrizioni del d.m. n. 1444 del 1968 in tema di distanze tra fabbricati non operano in via immediata nei rapporti tra privati, ma necessitano, per la loro applicazione, della previa emanazione degli strumenti urbanistici locali, con i quali i comuni individuano le zone territoriali omogenee. Solo a seguito della pianificazione del territorio le distanze minime ivi previste si inseriscono automaticamente, con natura cogente, sostituendo le previsioni inferiori dei regolamenti locali. Ove i comuni siano sprovvisti di strumenti urbanistici, o in essi manchino norme specifiche in materia di distanze, trova applicazione l’art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 17 della l. n. 765 del 1967 (Legge Ponte), per le edificazioni realizzate dopo la sua entrata in vigore e fino all’abrogazione disposta dall’art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001. La domanda di arretramento del fabbricato a tutela della proprietà impone al giudice, in forza del principio iura novit curia, di ricercare e applicare le norme di relazione pertinenti, a prescindere dai richiami normativi prospettati dal proprietario.

Il Fatto

La vicenda oppone due confinanti. La ricorrente convenne in giudizio i vicini davanti al Trib. di Barcellona Pozzo di Gotto, chiedendo l’arretramento delle costruzioni realizzate sul loro fondo nel Comune di Fondachelli Fantina, in asserita violazione della normativa sulle distanze e di quella antisismica. I convenuti resistettero e proposero domanda riconvenzionale, sostenendo che era stata l’attrice a edificare per prima a distanza inferiore al prescritto, e chiedendone l’arretramento e il risarcimento del danno.

Il tribunale, rilevato che il Comune era privo di strumento urbanistico, applicò la disciplina codicistica delle distanze, compresa la regola della prevenzione, e respinse entrambe le domande per difetto di prova sull’anteriorità di una costruzione rispetto all’altra. La Corte d’appello di Messina riformò parzialmente la sentenza, disponendo l’arretramento di entrambi i fabbricati sul presupposto della violazione della distanza minima di dieci metri fissata dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto una questione preliminare, respingendo l’eccezione di tardività del ricorso: il termine “lungo” per impugnare, originariamente di un anno ex art. 327 c.p.c., è stato ridotto a sei mesi dall’art. 46, comma 17, della l. n. 69 del 2009, ma tale modifica si applica, per l’art. 58, comma 1, ai soli giudizi instaurati dopo il 4 luglio 2009, e non a quello in esame, introdotto nel 1995. Accoglie invece l’eccezione di nullità della costituzione del nuovo difensore, la cui procura non è stata conferita nelle forme richieste per i procedimenti instaurati anteriormente al 4 luglio 2009.

Nel merito, i motivi secondo, terzo, quarto e quinto vengono trattati congiuntamente, poiché tutti investono l’applicabilità dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968. La Corte osserva che il decreto, adottato in attuazione dell’art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942, ha efficacia di legge dello Stato e le sue previsioni prevalgono sui regolamenti locali contrastanti, come affermato dalle Sezioni Unite n. 14953 del 2011 e confermato da Cass. n. 21991 del 2025 e Cass. n. 12562 del 2023.

Tale efficacia cogente, però, presuppone la previa individuazione delle zone territoriali omogenee ad opera degli strumenti urbanistici comunali. Solo dopo la pianificazione del territorio le distanze minime del decreto si inseriscono automaticamente. Ove il Comune sia privo di strumento urbanistico, o questo non individui le zone omogenee, trova invece applicazione l’art. 17 della Legge Ponte, introduttivo dell’art. 41-quinquies della legge urbanistica, con portata transitoria e integrativa delle norme codicistiche, fino alla sua abrogazione disposta con efficacia ex nunc dall’art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Poiché nel caso di specie il Comune era sprovvisto di strumento urbanistico all’epoca delle edificazioni, il giudice d’appello ha errato nel fondare la decisione sull’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, anziché sulla previsione dell’art. 41-quinquies, lett. c), secondo cui la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire. La Corte accoglie pertanto il quarto motivo, con assorbimento dei restanti in scrutinio, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Messina, in diversa composizione, perché riesamini la controversia in conformità al principio di diritto enunciato e provveda anche sulle spese.