E.E.P., sanzioni convenzionali cumulative e trasmissibilità all’erede del concessionario (Cons. Stato n. 9440 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella convenzione di edilizia economica e popolare il superamento del prezzo massimo di cessione integra una violazione grave, sanzionabile cumulativamente con la penale pecuniaria e con la decadenza dalla concessione e la risoluzione della convenzione: la disciplina convenzionale non stabilisce alcun principio di esclusività né riserva l’una o l’altra sanzione. La declaratoria di nullità dei contratti preliminari per indeterminatezza dell’oggetto non elide la materialità della condotta del concessionario, che ha incassato somme superiori al prezzo convenuto e ha consentito agli acquirenti l’uso degli alloggi. Le sanzioni convenzionali si applicano anche all’erede del concessionario, che subentra nella medesima posizione oggettiva e soggettiva del de cuius e non può qualificarsi terzo di buona fede. La scadenza della convenzione non impedisce all’amministrazione di esigere l’adempimento entro il termine decennale di prescrizione.

Il Fatto

Nel 1994 il Comune di Vieste stipulava con un imprenditore una convenzione urbanistica ex art. 35 della legge 865/1971 per la realizzazione di alloggi di edilizia economica e popolare, prevedendo il prezzo massimo di cessione e, in caso di violazioni gravi, la decadenza e la risoluzione. Ultimati gli immobili, alcuni promissari acquirenti corrispondevano l’intero prezzo e ottenevano dal Tribunale di Foggia sentenze costitutive ex art. 2932 cod. civ., poi riformate dalla Corte d’appello di Bari, che dichiarava nulli i preliminari per indeterminatezza dell’oggetto.

Deceduto il concessionario, il Comune avviava un procedimento su segnalazione degli acquirenti e, con deliberazione consiliare, dichiarava la decadenza dell’erede dalla proprietà degli alloggi e la risoluzione della convenzione. Il TAR Puglia respingeva il ricorso dell’erede e dichiarava inammissibile l’intervento ad opponendum dei promissari. Entrambe le parti appellavano al Consiglio di Stato.

La Motivazione della Corte

Riuniti i gravami ai sensi dell’art. 96 cod. proc. amm., il Collegio accoglie l’appello degli interventori. Richiamando il consolidato orientamento (Cons. Stato, Sez. V, n. 7141 del 2024), ribadisce che per l’intervento ad opponendum è sufficiente un interesse anche di mero fatto, riflesso nella conservazione degli effetti del provvedimento impugnato. Nel caso concreto gli acquirenti vantano un vantaggio concreto: recuperata la proprietà, il Comune potrà trasferire loro gli alloggi, come previsto dall’art. 14 della convenzione.

Quanto all’appello dell’erede, la Corte conferma il rigetto. Dalle pronunce di merito emerge l’avvenuta corresponsione di somme superiori al prezzo convenuto: circostanza che integra la violazione delle prescrizioni sul prezzo massimo. La nullità dei preliminari per un vizio diverso non elimina la materialità della condotta, poiché i contratti rientravano nella sequenza procedimentale che avrebbe condotto ai definitivi.

Sul secondo e terzo motivo, il Collegio esclude che l’unica sanzione applicabile fosse quella pecuniaria. Il tenore letterale e la ratio dell’art. 14 non prevedono alcuna esclusività: il superamento del prezzo per la quasi totalità degli alloggi e per ingenti somme costituisce violazione tra le più gravi, idonea a compromettere la finalità dell’intervento di E.E.P. L’applicazione congiunta delle sanzioni non è quindi sproporzionata.

La Corte respinge anche la tesi del terzo di buona fede: l’erede è subentrata nella posizione del de cuius, beneficiando della proprietà per effetto della convenzione, e il precetto sul prezzo segue il bene come onere reale nei successivi trasferimenti (Cass. civ., Sez. Un. n. 18135/2015; n. 21348/2022). Sulla scadenza della convenzione richiama l’orientamento della Sezione (Cons. Stato, Sez. IV, n. 8327 del 2024): le obbligazioni divengono esigibili con la scadenza e si prescrivono nel termine decennale.

Infine, il motivo sul difetto di contraddittorio e di istruttoria è infondato: l’erede non ha coltivato l’istanza ostensiva, mentre l’amministrazione ha fondato la decisione sulle pronunce passate in giudicato, adottando un provvedimento sostanzialmente vincolato.