Natura fiscale dell’art. 9 l. 392/78 e qualificazione del contratto (Cass. civ. Sez. III n. 25092 del 12.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le disposizioni del quarto e del quinto comma dell’art. 9 della legge n. 392 del 1978 hanno natura solo fiscale e sono, pertanto, inidonee a sottrarre il rapporto contrattuale alla tipologia della locazione commerciale. La qualificazione giuridica del contratto e la sua interpretazione costituiscono accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità salvo violazione dei canoni legali di ermeneutica o motivazione inadeguata. Il ricorrente che deduca la violazione dei criteri ermeneutici deve indicare le norme asseritamente violate, i principi in esse contenuti e le ragioni per cui il giudice se ne sia discostato, senza sollecitare un riesame del merito.

Il Fatto

Una società titolare di un’attività di bar e ristorazione all’interno di una stazione ferroviaria conveniva in giudizio la società concessionaria degli spazi, chiedendo che il contratto di prestazione di servizi integrati, sottoscritto per l’uso dell’immobile, fosse qualificato come locazione commerciale. Il convenuto resisteva sostenendo la natura atipica del contratto, con conseguente disapplicazione della normativa vincolistica.

Il Tribunale di Milano rigettava la domanda, valorizzando il profilo dell’appalto di servizi secondo la teoria dell’assorbimento. La Corte d’Appello di Milano accoglieva invece l’impugnazione, riteneva applicabili gli artt. 27 e 28 della legge n. 392 del 1978 e dichiarava il contratto rinnovabile automaticamente alla scadenza. La società soccombente proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente censurava l’applicazione dell’art. 9 della legge n. 392/78, sostenendo che tale norma sottrarrebbe il rapporto alla disciplina locativa. La Corte rigetta la censura: il quarto comma ha natura solo fiscale, come si evince dal suo tenore letterale, e il quinto comma, che rispetto ad esso introduce un’eccezione, ne condivide la medesima natura. Le due disposizioni non possono dunque valere a escludere la qualificazione locativa.

Il secondo motivo lamentava l’omesso esame di fatti decisivi e la violazione dei criteri di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e 1363 cod. civ. La Corte lo dichiara inammissibile. La censura ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. omette di specificare dove e come le deduzioni fattuali fossero state allegate nei gradi di merito.

Quanto alla violazione ermeneutica, il ricorrente deve indicare le regole legali assunte come violate, i principi in esse contenuti e le ragioni per cui il giudice se ne sia discostato con argomentazioni illogiche o insufficienti. Non essendo consentito il riesame del merito in sede di legittimità, non è necessario che l’interpretazione del giudice sia l’unica possibile o la migliore in astratto. La ricorrente si era limitata a richiamare formalmente le norme, senza dimostrare che l’interpretazione prospettata fosse l’unica praticabile.

Il terzo motivo censurava la valorizzazione di un precedente contratto di locazione tra le stesse parti. La Corte lo dichiara inammissibile: la doglianza non denuncia un omesso esame, ma un mero dissenso valutativo. Il riferimento al contratto anteriore, inoltre, è inserito dopo l’esame degli elementi decisivi e svolge solo funzione di ulteriore conforto, non decisiva. Il ricorso è rigettato, con compensazione integrale delle spese di legittimità.