Convocazione assemblea condominiale: la PEC è l’unico mezzo idoneo (Cass. civ. Sez. II n. 16399 del 18.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., nel testo modificato dalla legge n. 220 del 2012, prescrive forme determinate per la convocazione di tutti i condomini all’assemblea — posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano — quali requisiti essenziali di validità delle deliberazioni. Si tratta di disciplina inderogabile, stabilita a tutela delle regole della collegialità e degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione dell’autonomia privata. Non è pertanto valido l’avviso inoltrato mediante posta elettronica semplice, che non consente di documentare la consegna all’indirizzo del destinatario né di fondare una presunzione di conoscenza analoga a quella dell’art. 1335 c.c.

Il Fatto

Una società proprietaria di un’unità immobiliare facente parte di un condominio ha impugnato ex art. 1137 c.c. la deliberazione assembleare, lamentando di non essere stata regolarmente convocata alla riunione. Il condominio ha replicato di avere inviato l’avviso via mail all’indirizzo utilizzato dalla società nelle interlocuzioni con l’amministratore e che la condomina stessa aveva indicato come recapito esclusivo per le future comunicazioni.

Il Tribunale ha respinto la domanda e la Corte d’appello di Milano ha confermato la decisione, ritenendo derogabile l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. per prassi contraria e sufficiente la prova del regolare invio all’indirizzo di posta ordinaria. La condomina ha proposto ricorso per cassazione, incentrando la censura sull’onere probatorio della ricezione a carico del condominio.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è fondato. La Corte muove dalla funzione del giudizio di legittimità, volta a garantire l’osservanza e l’uniforme interpretazione della legge: nell’esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, il giudice può ritenere fondata la questione per una ragione giuridica diversa da quella prospettata dalla parte, purché individuata d’ufficio sui fatti accertati in merito (Cass. n. 6935 del 2007; n. 3437 del 2014; n. 18775 del 2017).

Quando la legge prescrive forme determinate per la comunicazione di una dichiarazione recettizia, la censura di violazione dell’art. 1335 c.c. onera la Corte a verificare l’operatività della presunzione di conoscenza in rapporto all’impiego di quelle forme legali. La mancata comunicazione dell’avviso a un condomino è vizio procedimentale che comporta l’annullabilità della delibera; la legittimazione spetta al singolo pretermesso, che deve dedurre e provare i fatti dai quali l’omissione risulta (Cass. n. 6735 del 2020).

L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., dopo la legge n. 220 del 2012, individua quali mezzi validi la posta raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax e la consegna a mano. Né l’assemblea né l’amministratore possono disporre che gli avvisi delle future riunioni siano inoltrati mediante posta elettronica ordinaria. Il regolamento condominiale può prevedere forme alternative solo se prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza: limite posto dall’art. 72 disp. att. c.c., che vieta di derogare agli artt. 63, 66, 67 e 69.

La comunicazione dell’avviso è atto recettizio e solo la PEC, generando ricevute di accettazione e di consegna nella casella del destinatario, fonda una presunzione di conoscenza analoga a quella dell’art. 1335 c.c. La mail ordinaria, priva dei sistemi di certezza della comunicazione, non consente di comprovare la consegna (Cass. n. 35922 e n. 15345 del 2023). Irrilevanti restano l’indicazione dell’indirizzo di posta semplice da parte della condomina e l’eventuale prassi formatasi in tal senso, poiché la disciplina è inderogabile. Il ricorso è quindi accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese.