Dismissione patrimonio previdenziale: il diritto di opzione del conduttore presuppone una specifica offerta di vendita dell’ente (Cass. civ. Sez. 3 n. 5650 del 12.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, il diritto di opzione e di prelazione riconosciuto al conduttore dall’art. 6, comma 5, d.lgs. n. 104/1996 è esercitabile solo qualora l’ente proprietario abbia manifestato la volontà di alienare l’immobile attraverso una specifica proposta di vendita, con indicazione del prezzo. Non è configurabile, in capo all’ente, un obbligo legale a contrarre che si traduca in un’offerta pubblica, né l’art. 3, comma 20, d.l. n. 351/2001 attribuisce un diritto di acquisto svincolato da tale manifestazione di volontà. Il ricorso per cassazione avverso l’accertamento del giudice di merito circa la natura meramente informativa e non negoziale della comunicazione dell’ente è inammissibile, sia per difetto di autosufficienza ex artt. 366 e 369 cod. proc. civ., sia perché volto a una rivalutazione del fatto.

Il Fatto

Il conduttore di un’unità immobiliare a uso abitativo, già di proprietà di un ente previdenziale e poi trasferita a una società di cartolarizzazione, agiva in giudizio ex art. 2932 cod. civ. per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà. Egli affermava di aver tempestivamente esercitato, prima del 31 ottobre 2001, il diritto di opzione all’acquisto, a seguito di una comunicazione dell’ente proprietario del dicembre 1999. Sosteneva che l’immobile fosse stato poi escluso dal regime di favore perché qualificato “di pregio”, rivendicando comunque il diritto alle condizioni di legge, ossia sulla base del valore catastale.

Il Tribunale accoglieva la domanda, ma la Corte d’appello di Napoli, in riforma, la rigettava. Il giudice distrettuale escludeva che fosse sorto un diritto di opzione, non essendo mai intervenuta una formale offerta di vendita da parte dell’ente, qualificando la comunicazione del 1999 come mera richiesta informativa.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione dichiara il ricorso inammissibile e, preliminarmente, rileva la nullità della notificazione del ricorso nei confronti delle amministrazioni statali, essendo stata effettuata presso l’Avvocatura Distrettuale e non, come prescritto, presso l’Avvocatura Generale dello Stato ai sensi dell’art. 11 r.d. n. 1611/1933. Tuttavia, l’inammissibilità del ricorso rende ultroneo l’ordine di rinnovazione della notifica, in ossequio al principio di ragionevole durata del processo.

Nel merito, il motivo unico censura la violazione degli artt. 6 d.lgs. n. 104/1996, 3 d.l. n. 351/2001 e 2932 cod. civ., sostenendo che la comunicazione dell’ente dovesse qualificarsi come proposta irrevocabile. Il motivo è giudicato inammissibile per violazione degli artt. 366, n. 6, e 369, secondo comma, cod. proc. civ., poiché il ricorrente fonda la censura sul contenuto della lettera senza riportarne il testo né indicarne la collocazione nel fascicolo di causa.

La Corte, richiamando il principio consolidato per cui il diritto di prelazione presuppone una specifica offerta dell’ente, osserva che l’accertamento della Corte territoriale sulla natura meramente informativa della comunicazione del 1999 è insindacabile in sede di legittimità. Tale accertamento, sorretto da motivazione immune da vizi, risulta sovrapponibile a quello già esaminato da Cass. ord. n. 24894/2023, relativo alla medesima vicenda immobiliare.

Il richiamo alla sentenza n. 14586/2021 non conduce a diverse conclusioni, fondandosi su un accertamento di fatto operato in un diverso contesto probatorio. Il ricorso si risolve, pertanto, nella sollecitazione di una rivalutazione del materiale istruttorio, inammissibile in sede di legittimità. Le spese seguono la soccombenza nei rapporti tra il ricorrente e l’INPS.