Piano casa Campania inapplicabile alla casa delle suore (Cons. Stato n. 5934 del 21.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Piano casa della Regione Campania, di cui alla l.r. Campania n. 19/2009, consente la demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico del trentacinque per cento dei soli edifici a destinazione residenziale prevalente, da intendersi nella misura minima del settanta per cento dell’intero edificio. L’edificio destinato a servizi collettivi o di interesse generale resta escluso dal beneficio anche quando sia in parte utilizzato con finalità abitativa. La destinazione d’uso legittima va desunta dal titolo edilizio originario, che individua anche l’unità dell’immobile: il frazionamento successivo non muta la destinazione e la percentuale di prevalenza va rapportata all’intero compendio assentito, non alla porzione scorporata. Costituisce mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante il passaggio dalla categoria dei servizi collettivi a quella residenziale, stante il difetto di omogeneità funzionale ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001. L’annullamento in autotutela del permesso illegittimo è conforme all’art. 21-nonies l. n. 241/1990 se intervenuto entro il termine ed adeguatamente motivato su interesse pubblico e affidamento.

Il Fatto

Una congregazione religiosa ottenne nel 1971 il nulla osta per un complesso edilizio unitario comprendente scuola elementare, scuola materna e un padiglione denominato casa delle suore, destinato alla vita della comunità che gestiva il plesso. Ceduto il solo padiglione a una società tramite preliminare, questa presentò istanza di permesso di costruire per demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico del trentacinque per cento, ai sensi dell’art. 5 l.r. Campania n. 19/2009. Il Comune rilasciò il titolo nel dicembre 2021, ma lo annullò in autotutela nel luglio 2022 per difetto della destinazione residenziale.

La società impugnò l’annullamento davanti al giudice amministrativo, che respinse il ricorso. Proposto appello, la vicenda giunge al giudizio di secondo grado incentrata sull’asserita autonomia funzionale della casa delle suore rispetto al resto del complesso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato normativo. L’art. 5 l.r. Campania n. 19/2009 ammette l’incremento volumetrico per gli edifici residenziali, definiti dall’art. 2 come quelli con destinazione residenziale prevalente, pari ad almeno il settanta per cento dell’utilizzo dell’intero edificio fuori dalle zone agricole e produttive. Il beneficio è quindi precluso agli immobili destinati a servizi collettivi, anche se in parte abitati.

La destinazione legittima si ricava dal titolo edilizio originario o da un mutamento tra categorie funzionali non omogenee ex art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001. Il passaggio da servizi collettivi a residenza è mutamento rilevante, perché manca l’omogeneità funzionale.

Nel caso concreto il nulla osta del 1971 riguarda un progetto unitario, funzionalmente e strutturalmente inscindibile: i padiglioni sono interconnessi dalla struttura in cemento armato; la casa delle suore ospita la comunità che gestisce il plesso. Il nomen iuris non inganna: non si tratta di unità abitativa ma di centro collettivo di vita religiosa, strumentale al pari degli alloggi dei custodi o dei militari in caserma. La CILA di frazionamento del 2019 si è limitata a scorporare il padiglione, senza mutarne la destinazione.

Gli argomenti dell’appellante non superano il dato del titolo: l’abitabilità e la licenza d’uso riguardano l’intero plesso scolastico; la categoria catastale B1 conferma la destinazione a servizi collettivi; l’art. 3 d.P.R. n. 412/1993 assimila i conventi alle residenze solo per gli impianti termici. Il frazionamento non consente di rapportare la prevalenza alla sola porzione scorporata, dovendosi fare riferimento all’intero edificio assentito. Il PRG vigente conferma la destinazione a standard, senza violazione del principio di irretroattività. Quanto all’art. 21-nonies, l’appellante censura solo il difetto di motivazione: la Corte rileva che il provvedimento esplicita l’interesse pubblico al mantenimento delle destinazioni del territorio e che l’acquirente ha stipulato l’atto definitivo dopo l’annullamento, consapevole dell’esito. L’appello è respinto, con compensazione delle spese.