Piscina interrata è nuova costruzione e non pertinenza (Cons. Stato n. 764 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La piscina realizzata in muratura, di dimensioni non trascurabili, poggiante su piastra di calcestruzzo armato e dotata di opere di fondazione, integra gli estremi della nuova costruzione e non della pertinenza urbanistica, dovendosi avere riguardo al risultato complessivo dell’attività edificatoria e al suo impatto sul territorio. La parcellizzazione dell’intervento in una pluralità di SCIA e CILA, formalmente riferite a singole opere, sottrae all’amministrazione la visione d’insieme e non è meritevole di tutela. I titoli dichiarativi radicalmente inidonei sono tamquam non esset: su di essi non matura alcun affidamento e resta integro il potere di vigilanza edilizia di cui all’art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001, non soggetto ai limiti temporali dell’autotutela decisoria.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile inserito in un complesso turistico ha sollecitato il Comune all’esercizio dei poteri di vigilanza urbanistico-edilizia previsti dagli artt. 27 e ss. del d.P.R. n. 380 del 2001, in relazione a opere realizzate dai vicini sul fondo confinante: una piscina, un locale tecnico e una pedana con solarium, assentiti mediante CILA e SCIA.

Il Comune, con nota del 30 settembre 2022, ha escluso difformità rilevanti e ha richiamato in via subordinata il decorso del termine dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990. Il TAR Basilicata ha respinto il ricorso, qualificando la piscina come pertinenza urbanistica e negando la non veridicità delle dichiarazioni. La soccombente ha proposto appello; i controinteressati hanno spiegato appello incidentale subordinato sul rapporto tra veridicità delle dichiarazioni e termine di autotutela.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la qualificazione delle opere, da condurre con riferimento al risultato complessivo dell’attività edificatoria e al suo impatto sul territorio, a prescindere dalla pluralità dei titoli utilizzati. Nel caso concreto le opere hanno dato luogo a una piscina in muratura di dimensioni pari a m. 10,4 x 4,15, poggiante su piastra di calcestruzzo armato realizzata previo scavo di fondazione, con locale tecnico annesso.

La qualificazione come pertinenza urbanistica è quindi preclusa dalle caratteristiche concrete dell’opera: non un manufatto leggero, appoggiato al suolo e facilmente rimovibile, bensì una struttura stabile, con materiali durevoli e opere di fondazione, che ha comportato significativa trasformazione del territorio. L’intervento integra pertanto la nuova costruzione, che postula il previo rilascio del permesso di costruire.

Irrilevante è il rapporto volumetrico con l’edificio principale: il limite del 20% del volume, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.6), del d.P.R. n. 380 del 2001, opera esclusivamente per gli interventi pertinenziali, categoria cui la piscina non appartiene.

Da ciò deriva l’illegittimità del ricorso a strumenti dichiarativi, anche se formalmente riferiti a singole parti dell’opera. La scelta di parcellizzare l’intervento in sei SCIA e CILA nell’arco di quattro anni ha sottratto all’amministrazione la visione d’insieme e precluso la valutazione dell’impatto complessivo: a tale condotta l’ordinamento non riconosce tutela. La radicale inidoneità dei titoli impedisce il maturare di un legittimo affidamento e lascia impregiudicato il potere sanzionatorio.

La stabilizzazione presuppone un modulo procedimentale coerente con la tipologia dell’intervento: l’uso della SCIA o della CILA per opere che richiedono il permesso di costruire le rende tamquam non esset, con conseguente abuso edilizio. L’amministrazione era quindi tenuta ad intervenire ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001, senza i limiti temporali dell’autotutela decisoria. L’appello incidentale è respinto perché inconferente: l’impossibilità di consolidamento non dipende da falsità ideologiche, ma dal difetto dei presupposti oggettivi dello strumento dichiarativo. Assorbiti gli ulteriori motivi; la sentenza è riformata con annullamento della nota comunale e compensazione delle spese del doppio grado.