Preliminare non eseguito: il pagamento del prezzo non impedisce lo scioglimento (Cass. civ. Sez. II n. 5044 del 26.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare il pagamento integrale del prezzo e l’immediato godimento del bene da parte del promissario acquirente non integrano l’esecuzione del contratto, ma costituiscono attuazione di clausole accessorie compatibili con la natura meramente obbligatoria del preliminare. L’esecuzione idonea a precludere al curatore fallimentare la facoltà di scioglimento unilaterale ex art. 72 legge fallimentare si identifica soltanto nella stipula del contratto definitivo o nella sentenza ex art. 2932 cod. civ. passata in giudicato, poiché solo in tali modi si produce l’effetto traslativo della proprietà ed è esaurita la situazione giuridica obbligatoria scaturente dal preliminare. Nella pendenza di quest’ultima può dunque legittimamente inserirsi l’iniziativa del curatore, senza che rilevi l’avvenuto pagamento del prezzo o l’immissione nel possesso del bene.

Il Fatto

Il promissario acquirente aveva concluso con un’impresa edile un contratto preliminare di compravendita immobiliare, non trascritto, versando l’intero prezzo convenuto di € 70.000,00. La proprietà del bene non era stata trasferita entro il termine contrattuale e le fideiussioni rilasciate dal promittente venditore risultavano sottoscritte da una società non iscritta all’albo degli intermediari finanziari.

Il promissario acquirente aveva quindi agito ex art. 2932 cod. civ., formulando anche domande risarcitorie e restitutorie. Nel corso del giudizio era intervenuto il fallimento del promittente venditore; la causa, interrotta, era stata riassunta nei confronti della procedura concorsuale. Il curatore era stato autorizzato allo scioglimento del contratto ex art. 72 legge fallimentare e il primo giudice aveva respinto le domande. La Corte d’Appello di Lecce aveva confermato la decisione e il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente sosteneva che l’art. 72 legge fallimentare fosse stato mal applicato, poiché l’integrale adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare avrebbe reso impossibile lo scioglimento del vincolo da parte del curatore, dovendosi applicare la sola disciplina codicistica, compreso il rimedio dell’esecuzione in forma specifica.

La Corte ha respinto la censura rilevando che i rilievi del ricorrente presuppongono un’errata individuazione delle obbligazioni nascenti dal preliminare. Queste ultime consistono nell’obbligo a contrarre, cui ineriscono propriamente la consegna del bene e il pagamento del prezzo. Ne consegue che, ai fini della scelta del curatore tra subentro e scioglimento, il pagamento del prezzo nella vigenza del preliminare non ne rappresenta l’esecuzione, ma un effetto prodromico e anticipatorio dell’assetto di interessi che si sarebbe realizzato solo con la stipula del definitivo, momento di traslazione della proprietà.

La Corte richiama l’orientamento univoco e consolidato sul punto. Secondo Cass. 28479/05, l’esecuzione del preliminare idonea a impedire lo scioglimento si identifica nella volontaria stipulazione del definitivo o nella statuizione giudiziale passata in giudicato che ne faccia le veci, poiché solo così si verifica l’effetto traslativo e l’esaurimento della situazione obbligatoria. Tale iniziativa non trova ostacolo nel pagamento del prezzo già avvenuto o nell’immissione del promissario acquirente nel possesso del bene. Nella stessa linea si colloca Cass. n. 28480/2005, per la quale l’avvenuta esecuzione della prestazione da parte del promissario acquirente non impedisce al curatore l’esercizio della facoltà di scioglimento ex art. 72, quarto comma, legge fall., non essendo applicabile il principio degli effetti finali insorti ex uno latere prima della stipula del definitivo.

La Corte precisa inoltre che, nel preliminare di compravendita, il godimento dell’immobile e l’integrale pagamento del prezzo attuano clausole accessorie compatibili con la natura obbligatoria del contratto e non determinano effetti traslativi, essendo a tal fine indispensabile il perfezionarsi per iscritto del successivo consenso delle parti.

Quanto al motivo concernente la compatibilità tra domanda ex art. 2932 cod. civ. e ammissione al passivo, esso è dichiarato inammissibile, poiché il preliminare si è sciolto su legittima iniziativa del curatore. Il ricorso è quindi respinto e la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.