Recupero del sottotetto e calcolo dell’altezza sul piano naturale di campagna (Cons. Stato n. 5423 del 23.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le prescrizioni degli strumenti urbanistici in tema di altezza degli edifici vanno parametrate alla sporgenza del manufatto rispetto al piano naturale di campagna, cioè al livello originario del terreno di sedime, e non alla quota del terreno sistemato. Il mutamento di destinazione d’uso di un volume preesistente, che non comporti variazione delle quote altimetriche esterne, non modifica il metodo di calcolo dell’altezza rilevante a fini edilizi. Il recupero del sottotetto con sopraelevazione, ove l’altezza dell’edificio esistente rispetti i limiti di zona, integra ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione, con conseguente inapplicabilità delle distanze dai confini. L’amministrazione ha l’obbligo di riscontrare l’istanza del terzo volta a sollecitare i controlli sulla s.c.i.a., con provvedimento espressivo e impugnabile.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile ha recuperato il sottotetto della propria abitazione mediante due s.c.i.a. alternative a permesso di costruire, la seconda in variante della prima, con sopraelevazione della copertura. La vicina, proprietaria di un fondo confinante, ha presentato esposto chiedendo la verifica della regolarità dei lavori, assumendo che l’edificio non potesse subire incrementi in altezza secondo le previsioni regionali sul recupero dei sottotetti.

Il Comune ha riscontrato l’esposto con nota negativa, ritenendo l’intervento conforme. La vicina ha impugnato la nota davanti al TAR Lombardia, chiedendo l’annullamento e la condanna all’adozione degli atti sanzionatori, in via subordinata il risarcimento del danno da perdita di visuale sul lago. Il TAR ha accolto il ricorso, ritenendo errato il calcolo dell’altezza operato dal Comune. Hanno proposto appello il proprietario e il Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riunisce i due appelli e affronta anzitutto l’eccezione di sopravvenuta carenza di interesse per l’avvio del procedimento di riesame. L’eccezione è respinta: la riedizione del potere in mera ottemperanza configura un comportamento attuativo necessitato, e nella specie il Comune ha espressamente riservato l’impugnazione della sentenza, senza adesione sostanziale alla stessa.

Sul merito, il Consiglio di Stato ricostruisce la disciplina dell’art. 19, comma 4, della l. n. 241/1990. L’uso del termine autotutela è improprio, trattandosi di procedimento di primo grado che incide su un atto dichiarativo e non su un provvedimento. Da ciò deriva l’obbligo di attivazione e di pronuncia dell’amministrazione, a differenza dell’ordinaria incoercibilità del potere di autotutela. La nota impugnata non è quindi un atto di cortesia, ma provvedimento lesivo e impugnabile.

Il nucleo della decisione riguarda il calcolo dell’altezza. L’art. 7, lett. e) e q), delle N.T.A. del P.G.T. richiama la quota media baricentrica parametrata alla quota naturale del terreno esistente. Il TAR aveva incluso nel computo il piano seminterrato reso abitabile nel 1992, assumendo che lo sbancamento avesse artificialmente abbassato la quota di riferimento. Il Collegio dissente: dagli allegati grafici e dalle fotografie non risulta alcuno sbancamento, essendo la quota naturale quella originaria. L’impronta dell’edificio è neutra rispetto al piano di campagna e serve solo a individuare l’asse di misurazione.

Il primo giudice ha confuso l’altezza complessiva del fabbricato con l’altezza rilevante a fini urbanistici, che va commisurata alla sporgenza sul piano di campagna. Il mutamento d’uso da accessorio residenziale ad abitazione, in difetto di variazione delle quote esterne, non incide sul metodo di calcolo. L’intervento resta dunque ristrutturazione edilizia, con superamento del limite di altezza escluso e inapplicabilità delle distanze dai confini. Gli appelli sono accolti e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese del doppio grado.