Servitù prediale: niente risoluzione o adempimento senza obblighi attivi del fondo servente (Trib. Latina 2026/2024)

Tribunale ordinario di Latina, I Sezione Civile, sentenza n. 2026/2024, R.G. n. 5427/2018 — Giudice dott. Luca Venditto

Il principio

La costituzione volontaria di una servitù di passaggio non impone al proprietario del fondo servente obblighi di fare ulteriori rispetto a quelli espressamente previsti dalla legge o dal titolo: in mancanza di una specifica prestazione contrattuale, non sono accoglibili né la risoluzione per inadempimento né la domanda di adempimento diretta a ottenere l’esecuzione delle opere necessarie all’esercizio della servitù. Il trasferimento della servitù chiesto dal proprietario del fondo dominante richiede inoltre, ai sensi dell’art. 1068, terzo comma, c.c., che il mutamento sia vantaggioso per il fondo dominante e non rechi danno al fondo servente.

Il fatto

Una società aveva venduto ai convenuti due appezzamenti di terreno, costituendo contestualmente servitù volontarie di passaggio pedonale e carrabile a carico delle particelle cedute e a favore dei propri fondi. La strada, larga dieci metri, avrebbe dovuto essere realizzata a spese comuni. La società lamentava che vegetazione, alberi e un dislivello impedissero l’accesso e chiedeva in via principale la risoluzione delle compravendite, la restituzione dei fondi e il risarcimento del danno; in subordine, l’esecuzione delle opere necessarie; in via ulteriormente subordinata, l’uso del passo carrabile già autorizzato ai convenuti mediante un diverso tracciato.

La motivazione

Il Tribunale respinge preliminarmente le eccezioni di nullità dell’atto di citazione. Il contenuto complessivo dell’atto e le difese analitiche svolte dai convenuti escludevano l’assoluta incertezza del petitum e della causa petendi. La dedotta violazione dei doveri di lealtà e probità dell’art. 88 c.p.c. non rientra tra le cause di nullità della citazione previste dagli artt. 163 e 164 c.p.c. Neppure sussisteva la nullità degli atti costitutivi per violazione delle norme stradali: la concessione amministrativa indicata dai convenuti era successiva al primo contratto e non poteva determinare una nullità sopravvenuta di un negozio validamente perfezionato.

Quanto alla risoluzione, il giudice richiama il criterio di riparto probatorio espresso da Cass., Sez. Un., n. 13533/2001: il creditore deve provare la fonte del diritto e allegare l’inadempimento, mentre il debitore prova il fatto estintivo. Nel caso concreto, tuttavia, dai contratti non emergevano obbligazioni attive dei convenuti diverse dalla contribuzione alle spese della strada. L’art. 1030 c.c. stabilisce infatti che il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere atti per rendere possibile l’esercizio della servitù, salvo disposizione della legge o del titolo. Le facoltà accessorie necessarie all’esercizio spettavano al titolare del diritto, nei limiti indicati dagli artt. 1064 e 1067 c.c. e da Cass. n. 16322/2020.

L’ostacolo amministrativo derivante dalla presenza di un altro passo carrabile autorizzato non costituiva inadempimento dei convenuti. La società, titolare della servitù, avrebbe potuto richiedere l’autorizzazione e non risultava avere impugnato quella rilasciata al diverso soggetto. Inoltre, ai sensi dell’art. 1074 c.c., l’impossibilità di fatto di usare una servitù volontaria o il venir meno della sua utilità non ne determinano l’estinzione prima del decorso del termine ventennale; il Tribunale richiama sul punto Cass. n. 3132/2013.

Per le stesse ragioni viene rigettata la domanda di adempimento: il titolo non individuava alcuna parte tenuta a realizzare le opere. La domanda definita dall’attrice come «aggravamento» è invece riqualificata come trasferimento della servitù in luogo diverso ai sensi dell’art. 1068, terzo comma, c.c. Le due soluzioni esaminate dal CTU avrebbero agevolato il fondo dominante, ma avrebbero arrecato danni sensibili al fondo servente, imponendo demolizioni, spostamenti di recinzioni e impianti, espianto di alberi e frazionamento di porzioni del terreno. Mancando il requisito dell’assenza di danno, anche questa domanda è rigettata.

Le spese seguono la soccombenza, secondo il criterio del disputatum richiamato da Cass. n. 35195/2022, e le spese di CTU sono poste a carico dell’attrice. Non viene invece pronunciata condanna ex art. 96 c.p.c.: la responsabilità aggravata richiede mala fede o colpa grave e non è sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi, come affermato da Cass. n. 13859/2022.

Implicazioni pratiche

Chi costituisce una servitù deve distinguere il diritto reale dagli eventuali obblighi contrattuali accessori. Se si intende porre a carico del fondo servente la realizzazione o la rimozione di opere, il titolo deve indicarlo chiaramente; la sola costituzione del passaggio comporta, di regola, un obbligo di tollerare e non un facere. Quando il tracciato originario diviene impraticabile, lo spostamento non può essere imposto solo perché utile al fondo dominante: occorre dimostrare anche che la soluzione non danneggi il fondo servente.

Provvedimento integrale: