Servitù di veduta e luce irregolare: rileva l’altezza dell’apertura (Cass. civ. Sez. II n. 26411 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di servitù di veduta, l’accertamento dell’eventuale aggravamento ex art. 1067 cod. civ. impone di stabilire se l’apertura preesistente consentisse effettivamente l’inspectio e la prospectio in alienum. L’apertura collocata a un’altezza dal pavimento interno tale da non permettere l’affaccio integra una luce irregolare, non una veduta, con la conseguenza che la sua trasformazione in apertura idonea all’affaccio costituisce nuova veduta e viola la distanza di cui all’art. 905 cod. civ. Il giudice di merito che, uniformando la motivazione a un unico criterio, ometta di esaminare il fatto decisivo dell’altezza dell’apertura originaria incorre nel vizio di omesso esame ex art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile agisce per la demolizione di quattro abbaini costruiti dal confinante sul tetto a distanza inferiore a quella legale, lamentando la compressione della veduta esercitata da una finestra del proprio fabbricato. Il convenuto resiste e, in via riconvenzionale, deduce che l’attore ha modificato abusivamente il proprio immobile, ricavando un piano ulteriore e trasformando il tetto in lastrico solare con nuove aperture e un balcone, così costituendo servitù non tutelabili.

Il Tribunale accoglie parzialmente entrambe le domande, ordinando reciproci arretramenti. La Corte d’appello, in riforma, qualifica gli abbaini come nuova costruzione e ne dispone la demolizione, quantifica equitativamente il danno e inibisce la veduta dal terrazzo per violazione dell’art. 905 cod. civ.. Il soccombente ricorre per cassazione con sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, relativi alla presunta mancanza di prova sull’acquisto della servitù di veduta. Il profilo di violazione dell’art. 2697 cod. civ. è infondato: la sentenza impugnata ha valorizzato la documentazione fotografica prodotta in CTU e la mancata contestazione della preesistenza delle finestre, ritenendo superfluo espletare la prova testimoniale dell’usucapione. La censura sull’art. 1067 cod. civ. è invece inammissibile ex art. 360-bis cod. proc. civ., trattandosi di giudizio di fatto sull’assenza di aggravamento, conforme a Cass. n. 13444/2016 e Cass. n. 10460/2003.

La tesi dell’estinzione delle servitù per effetto della demolizione-ricostruzione è nuova e non trattata dalla sentenza impugnata; il ricorrente non ha indicato quando l’avrebbe proposta, con conseguente inammissibilità. Nel merito la Corte richiama Cass. n. 2727/1993 e Cass. n. 4638/1997: la servitù di veduta persiste anche se l’edificio viene demolito e poi ricostruito, dipendendo l’estinzione, ex art. 1073 cod. civ., dal solo non uso ventennale.

Il terzo motivo è inammissibile quanto al vizio di motivazione, perché dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ. non è più censurabile la motivazione insufficiente; è infondato quanto alla motivazione apparente, avendo la Corte territoriale dato conto delle risultanze peritali.

Il quarto motivo è fondato. Il ricorrente ha dedotto che l’apertura del bagno, nell’originario secondo piano, era collocata a 200 cm dal pavimento e costituiva semplice luce; dopo la ristrutturazione, posta a 160 cm, era divenuta autonoma veduta. La Corte d’appello, estendendo a tutte le finestre il giudizio di non aggravamento, ha omesso l’esame del fatto decisivo della trasformazione della luce in veduta.

Il quinto motivo è assorbito quanto alla veduta del bagno e inammissibile quanto alla restante parte. Il sesto motivo è inammissibile, avendo la Corte territoriale accertato in fatto che le finestre del terzo piano sostituirono il terrazzo con veduta complessivamente meno ampia, secondo l’insegnamento di Cass. n. 11938/2002. Il settimo motivo è infondato: correttamente il giudice d’appello si è attenuto al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione.