Simulazione della vendita e conflitto di interessi del rappresentante (Cass. civ. Sez. II n. 12850 del 10.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel contrasto tra una scrittura privata non registrata e l’atto pubblico di identica data, prevale quest’ultimo ai sensi dell’art. 2704 cod. civ., a tutela dell’affidamento del terzo acquirente che ha confidato sulla certezza dell’atto notarile di conferimento del potere di firma al rappresentante. L’esistenza di un mandato con rappresentanza vale a escludere la simulazione dell’atto di compravendita concluso dal rappresentante e la riconoscibilità del conflitto di interessi in capo a quest’ultimo, non potendo assumere rilievo la sua contemporanea qualità di conduttore moroso dell’immobile. Il sindacato di legittimità non può spingersi a una rivalutazione di merito degli esiti istruttori, in assenza di un vizio inferenziale del procedimento presuntivo.

Il Fatto

Con atto pubblico, il ricorrente acquistava dal venditore un locale commerciale; il prezzo dichiarato nel rogito era inferiore a quello concordato nel preliminare. Nella stessa data le parti sottoscrivevano una scrittura privata con cui l’acquirente si impegnava a rivendere l’immobile al venditore e conferiva a quest’ultimo una procura irrevocabile all’acquisto, oltre a un ulteriore atto pubblico con cui lo nominava mandatario speciale a vendere.

A causa della morosità del venditore nel pagamento dei canoni, l’acquirente intimava lo sfratto, convalidato dal Tribunale; nelle more il venditore, in forza della procura, trasferiva l’immobile a un terzo a prezzo ridotto. Il ricorrente adiva allora il Tribunale per sentir dichiarare la simulazione assoluta della vendita, in subordine la nullità o l’annullamento per difetto di autorizzazione ovvero per conflitto di interessi del rappresentante. Rigettate le domande in primo e in secondo grado, il ricorrente proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo. Il ricorrente ripropone le censure già svolte sulla mancata valutazione delle circostanze indiziarie, asseritamente idonee a fondare presunzioni di simulazione. La Corte rileva che la sentenza di appello si basa su un percorso logico-argomentativo diverso da quello del primo giudice, con conseguente applicazione dell’ultimo comma dell’art. 348-ter c.p.c.

Nel merito, dalla motivazione emerge che la Corte laziale ha esaminato gli elementi essenziali per escludere la simulazione, rispondendo alle sollecitazioni dell’appellante e ravvisando l’inidoneità delle circostanze addotte a condurre a diversa conclusione, senza illogicità o contraddittorietà del ragionamento. Il giudice di appello ha qualificato il terzo quale acquirente in buona fede, estraneo all’asserito progetto fraudolento, non essendo emerso alcun elemento univoco sulla sua conoscenza dello sfratto in corso e dei pregressi accordi di vendita e riacquisto.

La Corte condivide l’applicazione dell’art. 2704 cod. civ.: tra la scrittura privata non registrata e l’atto pubblico di pari data deve prevalere quest’ultimo, a tutela dell’affidamento del terzo che ha confidato sulla certezza dell’atto notarile. L’esistenza del mandato con rappresentanza esclude la simulazione dell’atto di compravendita.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude la violazione degli artt. 2726-2729 cod. civ. in relazione all’art. 1417 cod. civ. Il rilievo prevalente attribuito all’atto pubblico comporta che il terzo debba ritenersi di buona fede. Ne deriva l’esclusione del requisito della riconoscibilità del conflitto in capo al rappresentante, non potendo ingenerare conflitto la sua qualità di affittuario moroso, poiché la cessazione del diritto personale di godimento non incide, con il trasferimento della proprietà, sulla posizione del terzo acquirente.

La Corte rileva infine che il ricorrente sollecita una valutazione di merito inammissibile in sede di legittimità, volta a ritenere provata per presunzioni la connivenza tra rappresentante e acquirente. Il ricorso è respinto, con condanna del ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.