Veduta configurabile solo se l’affaccio è comodo e sicuro (Cass. civ. Sez. II n. 19976 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Per configurare una veduta ai sensi dell’art. 900 cod. civ., soggetta alle distanze di cui agli artt. 905 e 907 cod. civ., è necessario che l’inspectio e la prospectio in alienum siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. Un parapetto di altezza pari a un metro è inidoneo a garantire un affaccio sicuro, perché non raggiunge l’altezza del petto di una persona di ordinaria statura. In presenza di una protezione insufficiente, per altezza o caratteristiche, il giudice deve qualificare l’apertura come luce irregolare, assoggettata al regime dell’art. 901 cod. civ. Il vicino può sempre pretenderne la regolarizzazione, e il possesso di una luce irregolare, fondato sulla tolleranza, non conduce all’usucapione di una servitù di luce difforme dal tipo legale.

Il Fatto

La vicenda riguarda un’azione con cui un proprietario ha lamentato la realizzazione, da parte dei vicini, di vedute dirette e oblique sul proprio fondo, prima inesistenti, chiedendone la chiusura e il risarcimento del danno. I convenuti hanno resistito, invocando in via riconvenzionale l’usucapione del diritto di servitù di veduta, e il contraddittorio è stato esteso ai proprietari del secondo piano e del sottotetto dell’edificio.

Il Tribunale ha accolto la domanda, ordinando la chiusura delle aperture e la realizzazione di un parapetto, oltre alla liquidazione del danno. La Corte d’Appello di Messina ha riformato la decisione, qualificando come luci le aperture sul pozzo luce, ritenendo rispettate le distanze sulle altre pareti e ordinando ai soli proprietari del sottotetto l’innalzamento del parapetto. Entrambe le parti hanno proposto ricorso per cassazione, principale e incidentale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo del ricorso principale censura la qualificazione della veduta dal piano sottotetto. La Corte rileva che il giudice di merito, pur avendo accertato la presenza di una ringhiera alta un metro e cinquanta e di un serbatoio di altezza superiore, ha comunque configurato l’esistenza di una veduta, ipotizzando un accesso alla parte terminale del balcone mediante una manovra di scavalcamento.

Questa ricostruzione contrasta con il consolidato orientamento della Corte, richiamato in motivazione, secondo cui l’affaccio deve essere esercitabile con sufficiente comodità e sicurezza (cfr. Cass. Sez. 2 n. 18910 del 2012, Cass. Sez. 2 n. 7267 del 2003, Cass. Sez. 2 n. 3043 del 2020). Un parapetto di appena un metro non raggiunge l’altezza del petto e non garantisce un affaccio sicuro. In presenza di una protezione insufficiente, il giudice avrebbe dovuto configurare una luce irregolare, da assoggettare al regime dell’art. 901 cod. civ.

I primi due motivi del ricorso incidentale attengono alla qualificazione delle aperture realizzate nel pozzo luce e al regime applicabile. La Corte osserva che le luci, per essere regolari, devono rispettare i requisiti dell’art. 901 cod. civ., tra cui l’altezza minima del lato inferiore e l’inferriata a tutela della sicurezza del vicino. In difetto, si configura una luce irregolare, che non ha i requisiti della veduta ma non corrisponde al paradigma legale.

Sul punto la Corte ribadisce che il proprietario del fondo vicino può sempre pretendere la regolarizzazione della luce difforme, e che il possesso di tale apertura, fondato sulla tolleranza, non può condurre all’usucapione di una servitù di luce non conforme al tipo ammesso dalla legge (cfr. Cass. Sez. Un. n. 10285 del 1996, Cass. Sez. 2 n. 34824 del 2021).

Il giudice di merito, una volta qualificata l’apertura come luce, avrebbe dovuto verificarne la regolarità, essendo stata proposta domanda ai sensi degli artt. 901 e 902 cod. civ. La Corte accoglie quindi il primo motivo del ricorso principale e i primi due motivi del ricorso incidentale, dichiara assorbite le altre doglianze e cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Messina in differente composizione, anche per le spese di legittimità.