Demolizione legittima anche contro il proprietario non responsabile (TAR Lazio n. 10408 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione per abuso edilizio ha natura di misura vincolata, conseguenza immediata della verifica dell’abusività dell’intervento, che non richiede alcuna motivazione in ordine alla ponderazione tra l’interesse pubblico alla rimozione e quello privato alla conservazione, essendo tale bilanciamento operato a monte dal Legislatore. La sua legittimità non è esclusa dal decorso del tempo tra la commissione dell’abuso e l’adozione della sanzione, né dalla circostanza che il proprietario sia estraneo alla realizzazione dell’illecito, atteso che il presupposto dell’ingiunzione è l’esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con la strumentazione urbanistica e che l’acquirente subentra nel potere/dovere reale di rimuovere l’abuso, restando irrilevante la sua buona fede. L’amministrazione non è tenuta a verificare la sanabilità dell’opera ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, la cui attivazione è rimessa all’esclusiva iniziativa dell’interessato.

Il Fatto

Con ordinanza dirigenziale del 2024, il Comune aveva ingiunto ai ricorrenti, proprietari di un immobile in zona agricola, la demolizione di opere abusive, tra cui cambi di destinazione d’uso di locali accessori a residenziale e la realizzazione di un portico e di un magazzino, non coperte dal previgente condono edilizio. I proprietari, acquirenti dell’immobile nel 2004, contestavano il provvedimento deducendo, tra l’altro, la violazione del legittimo affidamento, la buona fede nell’acquisto, la mancata considerazione di soluzioni alternative alla demolizione e difetti di istruttoria e motivazione, avendo nel frattempo instaurato un giudizio civile di risoluzione contrattuale contro i danti causa.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo infondate tutte le censure. Con riferimento al primo e al quarto motivo, il Collegio ha richiamato l’orientamento secondo cui la natura vincolata della misura repressiva determina la legittimità dell’ingiunzione anche quando intervenga a distanza di tempo dall’abuso o riguardi il titolare attuale non responsabile, non essendo configurabile un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il mero decorso del tempo non sana. Inoltre, l’ordine di demolizione non richiede alcuna motivazione sulla prevalenza dell’interesse pubblico, poiché il bilanciamento tra interessi è compiuto a monte dal Legislatore.

Sul secondo motivo, la Corte ha chiarito che il presupposto dell’ordine di demolizione non è l’accertamento di una responsabilità nella commissione dell’illecito, bensì la situazione oggettiva di abusività. L’acquirente succede nei rapporti giuridici relativi al bene e subisce gli effetti dell’ingiunzione anche per opere realizzate prima del trasferimento, potendo far valere solo sul piano civile la responsabilità del dante causa. La buona fede dell’acquirente è irrilevante, poiché l’abusività dell’opera rileva nella sua oggettività, a prescindere da qualsivoglia affidamento ingenerato dalle clausole contrattuali o dall’intervento del notaio.

Quanto al terzo motivo, il TAR ha escluso che sussista in capo all’amministrazione un obbligo di vagliare la sanabilità dell’opera ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 prima di adottare l’ordinanza di demolizione, essendo tale valutazione rimessa all’esclusiva iniziativa della parte interessata che non può dolersi della mancata attivazione d’ufficio di un procedimento a lei riservato.

Infine, sono state respinte le censure relative al difetto di istruttoria, essendo il provvedimento basato su un sopralluogo che aveva accertato opere idonee a incidere sul carico urbanistico in zona agricola e ad alterare lo stato dei luoghi, e quella concernente l’interesse pubblico alla demolizione, ritenuto in re ipsa e coincidente con l’esigenza di ripristino della legalità violata, irrilevante essendo la presenza di altri abusi nell’area. Il ricorso è stato quindi respinto, con nulla spese per la mancata costituzione dell’ente locale.