Rimborso spese urgenti del condomino e nozione di parti comuni (Cass. civ. Sez. II n. 8252 del 28.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio edilizio, l’art. 1134 c.c. (nel testo previgente alla legge n. 220/2012) attribuisce il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo partecipante solo quando esse si riferiscano alla conservazione delle cose comuni e presentino il requisito dell’urgenza, incombendo la relativa prova sul condomino gestore. Il vespaio sottostante al pavimento del piano terra, avente sola funzione isolante e realizzato con la stesura di materiale inerte a vantaggio esclusivo dell’unità immobiliare che vi poggia, non rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., costituendo manufatto destinato a migliorare le condizioni abitative del singolo immobile. Ne consegue che le spese per la manutenzione di esso non sono soggette all’obbligo di rimborso e che l’iniziativa individuale del condomino non sostituisce il rimedio dell’azione giudiziaria ex art. 1105, comma 4, c.c.

Il Fatto

I ricorrenti, rispettivamente nudi proprietari e usufruttuari di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale, hanno agito contro il condominio per ottenere il rimborso delle spese sostenute per lavori di manutenzione imputabili al cattivo funzionamento delle tubazioni fognarie e alla presenza di una falda acquifera sotto il fabbricato. La necessità dell’intervento era stata riconosciuta da una deliberazione assembleare risalente al 1994, mai eseguita.

Il Tribunale aveva accolto la domanda, condannando il condominio a versare una somma di oltre cinquantamila euro. La Corte d’appello ha poi ridotto la condanna a poco più di novemila euro, escludendo la natura condominiale del vespaio interessato dall’intervento, sul rilievo che esso assolve solo funzione di sostegno a vantaggio dell’appartamento al piano terra. I ricorrenti hanno proposto ricorso per cassazione articolato in quattordici motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi sette motivi, che investono la motivazione della sentenza d’appello e l’applicazione dell’art. 1134 c.c. sotto i profili della nullità per motivazione apparente e dell’asserita violazione delle norme sulle parti comuni. Le censure sono dichiarate non fondate: la motivazione consente di individuare le ragioni della decisione, e la prospettazione ipotetica dei motivi — costruiti su un presunto “bivio” argomentativo — ne conferma la inammissibilità sostanziale.

Sul piano sostanziale, la Corte ribadisce che l’art. 1134 c.c., a differenza dell’art. 1110 c.c. in materia di comunione ordinaria, subordina il rimborso al più stringente presupposto dell’urgenza. Il condomino che assume la gestione di parti comuni deve provare che le opere erano indispensabili e dovevano eseguirsi senza ritardo e senza possibilità di avvertire l’amministratore o gli altri condomini. In caso di inerzia assembleare il rimedio è il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105, comma 4, c.c., non l’iniziativa individuale.

La Corte conferma poi l’accertamento di fatto della sentenza impugnata sulla natura non condominiale del vespaio. Esso, costruito a livello della superficie di campagna direttamente sulla sabbia con uno strato di inerti, ha sola funzione isolante e di separazione, ponendosi a vantaggio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terra. L’individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. non opera, infatti, per le cose strutturalmente destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, esigendosi una valutazione concreta dello stato dei luoghi che nel caso di specie è stata svolta dai giudici di merito in modo non sindacabile in sede di legittimità.

Ne deriva il rigetto anche dei motivi sul quantum e sulle spese legali stragiudiziali. Le mere notule professionali non provano il danno emergente, la cui liquidazione resta soggetta agli ordinari oneri di allegazione e prova secondo Sezioni Unite n. 16990 del 2017. Quanto alla responsabilità aggravata, il giudice d’appello, riformando in parte la decisione, deve regolare d’ufficio le spese e non può mantenere la condanna ex art. 96 c.p.c. in assenza di totale soccombenza.