Le facciate delle villette a schiera non sono parti comuni del condominio orizzontale (TAR Puglia n. 258 del 26.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le disposizioni in materia di condominio si applicano alle villette a schiera solo per le parti effettivamente comuni, secondo il criterio della c.d. presunzione di condominialità, che può essere superata dal titolo. Le facciate di un complesso di villette a schiera non costituiscono parti comuni del condominio orizzontale quando, come nella specie, le unità immobiliari sono autonome e le parti in comune sono limitate alla struttura portante e ad aree accessorie, essendo tale carattere confermato anche dal comportamento concludente dei condomini. L’art. 5, comma 6-bis, L.R. n. 14/2009, richiedendo la salvaguardia della coerenza architettonica e formale del complesso edilizio, non impone il consenso preventivo degli altri proprietari, ma soltanto la verifica di compatibilità dell’intervento, la quale deve essere compiuta tenendo conto dello stato dei luoghi e dei precedenti interventi realizzati sulle altre unità.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di una villetta a schiera in un complesso di cinque unità, presentava al Comune istanza di permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, per opere di ristrutturazione e ampliamento volumetrico ex artt. 3 e 4 L.R. Puglia n. 14/2009. L’amministrazione, dopo una prima comunicazione di esito positivo condizionata alla produzione di documentazione – tra cui una perizia giurata e il visto degli altri proprietari – rigettava l’istanza, ritenendo che le opere insistessero sulla facciata, considerata parte comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., e che mancasse il consenso degli altri condomini. A seguito del diniego, il Comune emanava un’ordinanza di demolizione delle opere abusive.

La Motivazione della Corte

Il TAR Puglia ha accolto il ricorso principale e i motivi aggiunti, annullando il diniego di sanatoria e, per l’effetto, l’ordinanza di demolizione. Il Collegio ha preliminarmente rilevato che la normativa regionale richiamata non prescrive il consenso degli altri condomini, ma esclusivamente la verifica della coerenza architettonica dell’intervento rispetto al complesso edilizio. Tale verifica, nel caso di specie, non poteva condurre a un esito negativo, poiché la documentazione fotografica e i titoli edilizi rilasciati in precedenza dimostravano che il contesto edilizio era già stato sensibilmente alterato da numerosi interventi, realizzati senza alcuna richiesta di assenso, così privando il parametro dell’omogeneità architettonica della sua efficacia impeditiva.

Con riferimento alla natura delle facciate, il TAR ha svolto una ricostruzione del quadro normativo. Dalla lettura degli artt. 1117 e 1117-bis cod. civ. emerge come le disposizioni sulla comunione si applichino al condominio orizzontale solo per le parti effettivamente comuni, ossia “in quanto compatibili”. La presunzione di condominialità delle facciate può quindi essere superata dal titolo e dalla concreta conformazione del complesso immobiliare. Nel caso esaminato, il condominio orizzontale era sprovvisto di regolamento e tabelle millesimali, le unità immobiliari erano funzionalmente indipendenti, dotate di accessi, impianti e recinzioni autonome, e le parti in comune erano limitate alla struttura portante e ad alcune aree accessorie. Tali elementi hanno condotto il Tribunale ad escludere la natura comune delle facciate, ritenuta pertinente a ciascuna unità immobiliare.

Il carattere esclusivo delle facciate è stato confermato dal comportamento degli stessi condomini, che nel tempo hanno realizzato interventi sui propri prospetti senza richiedere alcuna autorizzazione agli altri proprietari, e dall’amministrazione comunale, che nella relazione istruttoria ha dato atto di aver rilasciato i relativi titoli edilizi “facendo salvi i diritti dei terzi”, senza mai richiedere l’assenso condominiale. Il TAR ha quindi precisato che l’amministrazione, prima di rilasciare un titolo edilizio, deve solo verificare la legittimazione del richiedente, senza dover dirimere controversie di natura civilistica tra privati, che restano devolute all’autorità giudiziaria ordinaria. L’accoglimento dell’impugnativa avverso il diniego ha comportato il venir meno del presupposto legittimante dell’ingiunzione a demolire, annullata per invalidità derivata.