Supercondominio: funzionalità attuale non basta, serve indagine sul frazionamento originario (Cass. civ. Sez. II n. 31017 del 26.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. è applicabile estensivamente anche a parti comuni di edifici limitrofi e autonomi, e non solo di un medesimo edificio, purché si tratti di beni stabilmente e oggettivamente destinati al godimento degli stessi. Per affermare il rapporto di supercondominialità è tuttavia indispensabile l’esistenza di una proprietà qualificabile come comune ai sensi della stessa norma, non essendo sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi gli edifici di cose insistenti su proprietà esclusiva di uno solo. Il giudice non può desumere la condominialità dalla sola funzionalità attuale, dovendo accertare se i fabbricati derivino da un’originaria unica proprietà poi divisa o frazionata e se il rapporto di accessorietà e funzionalità necessaria sussistesse già all’epoca del frazionamento. Sul piano processuale, la comproprietà è diritto autodeterminato: l’allegazione di un titolo diverso da quello originariamente indicato non integra domanda nuova, ma attiene a fatto secondario dedotto a fini probatori.

Il Fatto

La proprietaria di un palazzetto con sottostante androne, collegato a un cortile interno, agisce nei confronti dei titolari di distinti fabbricati raggiungibili attraverso quel cortile. Chiede l’accertamento della proprietà esclusiva dell’androne e del cortile, il rilascio, il ripristino del muro di confine e il risarcimento dei danni; in via subordinata, l’accertamento della comproprietà e la restituzione al compossesso.

Il Tribunale rigetta le domande. La Corte d’Appello accoglie parzialmente l’impugnazione e accerta la comproprietà dell’androne e del cortile applicando la presunzione dell’art. 1117 cod. civ., confermando il rigetto delle domande principali e compensando per metà le spese del doppio grado. Propongono ricorso principale i proprietari dei fabbricati e ricorso incidentale l’attrice originaria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina con priorità il primo motivo del ricorso incidentale, volto a ottenere il riconoscimento della proprietà esclusiva: le censure sono inammissibili perché mirano a una rivalutazione dei fatti di causa. La Corte ribadisce che, quando di una clausola sono possibili più interpretazioni, la parte che ne aveva proposto una disattesa non può dolersi in sede di legittimità della scelta alternativa operata dal giudice del merito.

I primi due motivi del ricorso principale sono infondati. I ricorrenti sostengono che la domanda subordinata di comproprietà, accolta in appello, fosse stata rinunciata e che si fosse formato un giudicato interno. La Corte distingue i diritti autodeterminati da quelli eterodeterminati: nelle azioni relative alla proprietà e agli altri diritti reali di godimento la causa petendi si identifica con il diritto e con il bene che ne forma oggetto, mentre l’allegazione del modo d’acquisto integra un fatto secondario, dedotto a fini probatori. L’attrice aveva chiesto la comproprietà già in citazione, sia pure in via subordinata, senza mai rinunciarvi; il titolo invocato poteva quindi essere indicato anche nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1), cod. proc. civ., e il giudice avrebbe potuto rilevare d’ufficio la comproprietà ove ne ricorressero i presupposti. Manca inoltre un giudicato esplicito di rigetto, non contenendo il dispositivo del primo grado alcuna pronuncia sulla domanda subordinata.

Il terzo e il quarto motivo del ricorso principale sono fondati. La sentenza impugnata ha sussunto la fattispecie nell’ambito dell’art. 1117 cod. civ. basandosi sulla funzionalità attuale del cortile e dell’androne, senza esaminare autonomamente la funzionalità dell’androne e senza accertare se i fabbricati derivassero da un’originaria unica proprietà poi frazionata. La Corte richiama l’art. 1117 bis cod. civ., introdotto dalla legge n. 220/2012, e la giurisprudenza di legittimità sul supercondominio: la presunzione opera se sussiste una proprietà comune ai sensi dell’art. 1117, in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Non basta la fruizione di cose insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici.

La sentenza è quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, perché verifichi se sussista un’originaria unica proprietà poi divisa e se il rapporto di accessorietà esistesse già all’epoca del frazionamento, sempre che non vi siano esclusioni per titolo. L’accoglimento dei motivi rende assorbiti il quinto motivo del ricorso principale e i motivi secondo, terzo, quarto, quinto e sesto del ricorso incidentale, nonché, per la parte non esaminata, il primo motivo di quest’ultimo.