Permesso di costruire e autorizzazione condominiale per opere su parti comuni (Cons. Stato n. 1613 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La facciata dell’edificio condominiale è bene comune ai sensi dell’art. 1117, comma 1, lett. a), cod. civ., e le sue modifiche sono soggette alle maggioranze dell’art. 1136, comma 5, cod. civ. L’art. 1122 cod. civ., nel prevedere la preventiva notizia all’amministratore, non esonera l’assemblea dall’esprimersi con le maggioranze di legge. Il “decoro architettonico” costituisce esso stesso bene comune, tutelato a prescindere dal giudizio sul risultato estetico. Ne deriva che il Comune, nel rilasciare il permesso di costruire ex art. 11 d.P.R. n. 380/2001, deve verificare con istruttoria adeguata la legittimazione soggettiva dell’istante, senza sostituirsi alle valutazioni civilistiche ma accertando il minimum necessario. Il sindacato sulla ragionevolezza del dissenso condominiale appartiene al giudice civile, non a quello amministrativo.

Il Fatto

I comproprietari di un’unità immobiliare inserita in un complesso condominiale presentavano al Comune domanda di permesso di costruire per un intervento di addizione volumetrica, consistente nella chiusura di una porzione della terrazza di pertinenza e nella modifica di alcune aperture sulla facciata posteriore. L’istanza era corredata degli assensi dei soli condomini direttamente interessati dai lavori.

L’Amministrazione rilasciava il titolo edilizio. Il condominio impugnava davanti al TAR Toscana. Nelle more, il Comune avviava l’annullamento in autotutela e adottava poi il provvedimento di annullamento e il diniego definitivo della domanda, per carenza del necessario assenso assembleare. I proprietari ricorrevano avverso tali atti; il giudice di primo grado, previa riunione, respingeva integralmente le domande.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla qualificazione della facciata come parte comune ex art. 1117, comma 1, lett. a), cod. civ. Le relative modifiche richiedono le maggioranze dell’art. 1136, comma 5, cod. civ. La delibera assembleare invocata aveva conseguito un consenso assai inferiore al quorum dei due terzi del valore dell’edificio, come risultava dal verbale assembleare del 26 marzo 2024. L’assenso condominiale era dunque carente.

Gli appellanti sostenevano che l’art. 1122 cod. civ. imponesse solo un meccanismo informativo. La Corte respinge la tesi: l’obbligo di dare notizia all’amministratore non priva l’assemblea del potere-dovere di deliberare secondo le maggioranze di legge; diversamente si abrogherebbero, in parte qua, le disposizioni di maggiore garanzia per la tutela della cosa comune. Il richiamo all’art. 1117-bis cod. civ. conferma l’unitarietà delle cose comuni e rende irrilevante la natura orizzontale del condominio.

Quanto al perimetro delle opere, la Corte rileva che l’intervento incide sulle linee della facciata: chiude una parte della terrazza al primo piano, realizza l’addizione volumetrica e modifica la collocazione delle aperture. Richiamando Cons. Stato, sez. VI, n. 219 del 2022 e Cass. civ., sez. II, n. 17398 del 2004, si afferma che il decoro architettonico è bene comune protetto a prescindere dal risultato estetico. Irrilevante è che la facciata sia posteriore o non visibile dalla pubblica via.

Infine, sul ruolo del Comune, il Collegio richiama l’art. 11 d.P.R. n. 380/2001: il titolo è rilasciato a chi ne abbia titolo. L’Amministrazione non deve risolvere i conflitti civilistici, ma acquisire elementi prima facie attendibili sulla legittimazione dell’istante (Cons. Stato, sez. VI, n. 1563 del 2024). Il sindacato sulla ragionevolezza del dissenso condominiale resta estraneo al giudizio amministrativo. L’appello è quindi respinto, con condanna alle spese.