Il giudicato sull’uso collettivo dell’area vincola l’avente causa e impedisce il permesso (TAR Calabria n. 454 del 05.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato formatosi sulla legittimità di un ordine di demolizione e del diniego di sanatoria, che abbia accertato la destinazione a uso collettivo di un’area in forza delle obbligazioni assunte nel piano di lottizzazione convenzionato, spiega efficacia anche nei confronti dell’avente causa del lottizzante, ai sensi dell’art. 2909 c.c. Il rilascio di un permesso di costruire che consenta di recintare quella medesima area si porrebbe in contrasto con la destinazione impressa dallo strumento convenzionale. La natura reale delle obbligazioni derivanti dalle convenzioni urbanistiche impedisce al proprietario di sottrarre l’area all’uso comune senza previa modifica approvata dall’amministrazione. Il giudice successivo non può attribuire all’area una qualificazione difforme da quella accertata con efficacia di giudicato.

Il Fatto

La ricorrente ha acquistato nel 2021 un fabbricato residenziale con terreno di pertinenza, inserito in un complesso turistico. L’area era in origine destinata a parcheggio e, secondo la prospettazione, sarebbe divenuta corte esclusiva del fabbricato. La società alienante aveva realizzato nel 2019 una recinzione dell’area, colpita da ordinanza di demolizione, confermata in primo grado e poi dal Consiglio di Stato.

Divenuta proprietaria, la ricorrente ha chiesto il permesso di costruire per la demolizione e riduzione di altezza della recinzione esistente. Il Comune ha rigettato l’istanza, richiamando la vicenda sanzionatoria precedente. Da qui il ricorso, affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’eccezione di tardività della documentazione comunale. La censura non è accolta: l’art. 73 c.p.a. va verificato in relazione all’udienza in cui la causa viene effettivamente trattenuta in decisione, e il rinvio impone di computare i termini a ritroso rispetto alla nuova data, secondo l’insegnamento del Consiglio di Stato, sez. IV, n. 218 del 2022.

Nel merito il ricorso è infondato. Il diniego comunale si fonda su più ragioni e, tra queste, su quella già scrutinata dal giudice amministrativo. Il Consiglio di Stato, sez. II, n. 2554 del 2024 ha confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione e del diniego di sanatoria sotto l’assorbente profilo che i manufatti erano stati costruiti all’interno, e recintando, un terreno asservito ad usi collettivi nel piano di lottizzazione.

Il TAR valorizza il rilievo secondo cui il consenso necessario non era quello di altri comproprietari del lotto, bensì degli aventi diritto all’uso dell’area in virtù delle obbligazioni assunte nel piano di lottizzazione convenzionato. Risulta irrilevante che la proprietà fosse rimasta in capo all’impresa lottizzante, essendo decisivo l’uso cui il terreno era stato destinato nello strumento convenzionale.

Da qui la conseguenza sul piano dell’efficacia del giudicato. La ricorrente sostiene di aver proposto un’opera diversa, ma la recinzione circoscriverebbe la medesima area, il cui uso collettivo è stato accertato con efficacia di giudicato. Ai sensi dell’art. 2909 c.c. quel giudicato fa stato anche nei confronti degli aventi causa, dunque verso chi ha acquistato dalla società lottizzante.

Il Collegio sottolinea che l’accertamento è intervenuto dopo la proposizione del ricorso, ma ciò non ne esclude l’efficacia vincolante: il giudice non può discostarsene attribuendo all’area una diversa qualificazione. Il rilascio del permesso si porrebbe perciò in contrasto con il piano approvato e con la destinazione dell’area, e il diniego resiste alle censure. Assorbito ogni altro profilo, il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alle spese di lite.