Nullità variante piano lottizzazione senza consenso di tutti i proprietari (TAR Calabria n. 455 del 05.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le convenzioni urbanistiche rientrano tra gli accordi sostitutivi di provvedimenti amministrativi previsti dall’art. 11 legge n. 241/1990 e ad esse si applicano, in quanto compatibili, i principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti. Ne consegue che l’accordo tra i proprietari costituisce elemento essenziale della convenzione e della sua modificazione, ai sensi dell’art. 1372 cod. civ., non potendosi prescindere dal consenso di una delle parti né sindacare l’interesse che essa ha alla modificazione. La partecipazione al procedimento di variante deve essere assicurata a tutti i soggetti proprietari di immobili ricadenti nella lottizzazione, inclusi gli aventi causa dei lottizzanti, poiché le obbligazioni derivanti dalla lottizzazione hanno natura propter rem e ricadono sui successivi acquirenti dei lotti. Non è richiesta la dimostrazione di un autonomo pregiudizio, non rilevando le categorie amministrative della lesività e dell’illegittimità.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di immobili ricadenti nel Piano di Lottizzazione “Vigne Nuove”, approvato dal Comune di Soverato nel 2006 e attuato mediante convenzione urbanistica del 2009, poi integrata nel 2011. Acquistarono le unità dagli originari lottizzanti. A seguito di difformità riscontrate nelle opere di urbanizzazione, il Comune emise nel 2019 due ordinanze di demolizione. Gli originari lottizzanti presentarono quindi una proposta di variante alla convenzione, senza il consenso dei ricorrenti, approvata con deliberazione consiliare n. 23 del 7 agosto 2023 e poi rettificata con deliberazione n. 38 del 23 ottobre 2023.

La variante prevedeva la rivisitazione delle tipologie edilizie, la riorganizzazione degli spazi standard e la riapertura di un tratto di strada. I proprietari impugnarono la delibera n. 23 con ricorso introduttivo e la n. 38 con motivi aggiunti, lamentando l’approvazione della modifica sostanziale della convenzione in assenza del loro consenso. Il Comune e alcuni controinteressati eccepirono l’inammissibilità del ricorso per difetto di notifica a un lottizzante, carenza di legittimazione e interesse, mancata impugnazione di una delibera di Giunta del 2022.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina in via preliminare le eccezioni di inammissibilità e le respinge. Sulla legittimazione ad agire, i ricorrenti sono titolari di immobili ricadenti nel Piano di Lottizzazione e dunque interessati dalle previsioni della variante: tale circostanza radica di per sé una posizione giuridica differenziata. Quanto alla delibera di Giunta del 25 luglio 2022, che concedeva un’area standard all’ASP di Catanzaro, il Tribunale non ne apprezza la rilevanza, non sussistendo alcun nesso di presupposizione con la variante. L’eccezione di difetto di notifica al lottizzante è superata dalla nuova notifica presso il curatore fallimentare, eseguita in ottemperanza all’ordinanza n. 710 del 2023.

Nel merito, il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui le convenzioni urbanistiche sono accordi sostitutivi ex art. 11 legge n. 241/1990 (Cassazione, Sezioni Unite, n. 4683 del 2015; Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, n. 28 del 2012). Ad esse si applicano i principi civilistici in materia di obbligazioni e contratti, con la conseguenza che l’accordo tra i proprietari è elemento essenziale, ai sensi dell’art. 1372 cod. civ., e lo stesso vale per le modificazioni del piano, non potendosi prescindere dal consenso di una parte (Consiglio di Stato, sez. IV, n. 536 del 2019).

È pacifico che la variante sia stata approvata senza il consenso dei ricorrenti, divenuti proprietari di immobili della lottizzazione. Il Comune sosteneva che essi, non essendo sottoscrittori della convenzione, fossero privi di legittimazione. Il Collegio richiama il principio per cui deve essere assicurata la partecipazione di tutti i soggetti proprietari alle modifiche della convenzione di lottizzazione e va acquisito il consenso di tutti gli interessati, inclusi gli aventi causa di aree ed edifici, poiché le obbligazioni derivanti dalla lottizzazione hanno natura propter rem e ricadono sui successivi acquirenti dei lotti (Consiglio di Stato, sez. II, n. 5304 del 2019).

Il Tribunale esclude inoltre che occorra dimostrare il pregiudizio concreto derivante dal mancato coinvolgimento nel procedimento, non rilevando le categorie amministrative della lesività e dell’illegittimità (Consiglio di Stato, sez. II, n. 2554 del 2024). Ricorso e motivi aggiunti sono pertanto accolti, con annullamento dei provvedimenti impugnati; le spese di lite sono compensate in considerazione della specificità delle questioni affrontate.